上半年业绩稳中有升，中国奥园还有这两点值得关注

8月23日，中国奥园举行了中期业绩发布会。

此前的8月20日，中国奥园（3883.HK）发布了2021年半年报。2021年上半年，中国奥园营收、利润双双增长，交出了一份还算不错的成绩单。

除了稳健的经营业绩，财报和发布会上对信贷状况、土储情况、未来发展战略等方面进行了深入解读，亮点颇多。

上半年业绩稳中有升

“稳地价、稳房价、稳预期”是当前房地产市场的总体基调，在这一政策背景下，中国奥园上半年交出的成绩单可谓是“稳字当头”。

根据财报，2021年上半年，公司实现营业收入325.1亿元，同比增长15%，稳中有升；上半年公司实现净利润28.4亿元，净利润率为8.7%；其核心净利润为28.7亿元，核心净利润率8.8%。

销售额方面，今年前7个月，中国奥园实现合约销售金额772亿元，同比增长28%。这一数字，距离全年1500亿元的销售目标已经完成过半。

发布会上，中国奥园董事会主席郭梓文表示，今年以来，随着疫情防控的有序推进，中国经济总体保持稳定在 “稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，中国房地产行业的长效机制逐步完善，房地产企业也由外生扩张向有质量发展转变。

郭梓文称，上半年中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，有信心完成全年1500亿元的销售目标，这一表态，可以说对中国奥园的未来发展释放了充足的信心。

大股东、高管增持，是中国奥园的一大传统。据了解，自上市以来，中国奥园大股东、高管增持以及公司回购的公司股票累计金额已超过10亿港元。

此次发布会上，郭梓文也表示，对公司发展前景始终充满信心，将在适当时间继续增持。

降杠杆成效明显，

明年或迈入绿档

营收、利润等数据能够最为直观地反应上半年度的经营成果，公司未来发展的基调和方向，则要从财报中的其他数据里找。

对于如今的房地产企业而言，流动性的意义不言自明。上半年，中国奥园一方面加大了回款力度，另一方面抓紧融资窗口期，优化债务结构。为了保障充足的流动性，中国奥园可以说下了狠功夫。

当然，用上狠功夫后效果也很明显，列一组财报中的数据：

截至6月30日，中国奥园总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，整体负债规模稳步降低，公司预计2021年末降幅为10%至15%；报告期内，公司现金回款率达到87%，为现金流安全提供了充分保障。

上半年公司继续贯彻审慎的资金管理，提前安排了再融资，而且推进比较顺利。不仅成功发行7.38亿境外美元债及18.2亿人民币境内公司债，而且获得了12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾 21亿港元，完成境外银团再融资。此外，公司已悉数赎回年内到期的公募境外债。

截至6月30日，中国奥园授信额度总额约人民币2426亿元，其中尚未使用的授信余额1283亿元。公司还手握现金约人民币683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分，整体流动性充裕。

中国奥园联席总裁兼CFO陈志斌在业绩发布会上的表态很有看点。他说，三条红线达标将是公司的优先任务，未来还将继续加强经营性现金流，降低杠杆，同时加快存货去化以及提升现金回款，有信心在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

稍微了解房地产行业政策的人都知道，进入绿档对公司未来发展意味着什么。

上半年，中国奥园的净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，现金短债比维持在1.3，目前公司还有剔除预售帐款资产负债率（78.5%）这一条指标踩线。

结合上半年的表现，公司明年年底实现三条指标全绿并不困难。

土储状况良好，

未来发展希望所在

降杠杆、保流动性为未来发展提供了财务保障。作为房企，想要在未来实现真正的高质量发展，还需要优质的土地储备做支撑。在这方面，中国奥园的表现也可圈可点。

首先是城市更新方面。众所周知，中国奥园是最早一批参与城市更新的房企之一，公司有着丰富的城市更新项目储备。

半年报显示，截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元。作为大湾区本土企业，中国奥园在大湾区内城市更新可售货值约7487亿元，占比达到99%，这是一个足以让同行羡慕的水平。

随着在城市更新方面的布局不断深入，中国奥园城市更新土储正在陆续实现转化。今年上半年，公司城市更新实现转化货值135亿元，预计全年转化货值约400亿元。而未来几年内，这些城市更新土储将会加速转化。

根据公司管理层预计，城市更新2021年至2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元，预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。

城市更新项目有一定参与门槛，中国奥园在这方面已经积累了丰富的经验，这也是其参与后续项目的先天优势。

根据奥园集团党委书记、总裁郭梓宁的介绍，奥园在在旧改方面，以旧村、旧厂改造为主，不涉及老城区旧城改造，拆建比等符合政策要求；同时在增建方面，配建公共服务设施，提升片区功能品质；在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

这意味着，中国奥园在城市更新方面的阻力更小，业务发展会更顺畅。

除了城市更新项目转化，收并购也是中国奥园主要拿地方式。按照中国奥园执行董事、联席总裁马军的说法，在拿地上，未来公司将会发挥收并购及城市更新传统优势，下半年会适时根据市场情况考虑土地市场的拿地机会。

整体来看，中国奥园目前购地以一二线城市为主，公司大致保持着审慎购地的态度。

数据显示，截至6月30日，公司土地储备总建筑面积约5358万平方米，总货值约人民币5939亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币13482亿元。结构上，中国奥园的土地储备中，一二线城市占比达到约84%，土储结构在不断优化。

在房地产市场当前的发展状况下，良好的资金状况，优质的土储结构，将为公司未来的高质量发展提供充足的动力。

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