银城国际遭遇穆迪负面评级 脚踩两条红线如何坐稳区域龙头

《投资者网》谢莹洁

大手笔拿地之后，银城国际控股有限公司（1902.HK,下称"银城国际"）终于得偿所愿。今年上半年，银城国际总合约销售额约为165.36亿元，已完成年度目标300亿元的55%。

银城国际的目的是稳坐"区域性龙头"，但在踩两条红线的背景下，公司还能大展拳脚吗？更为不妙的是，评级机构的研报也如期而至。穆迪将银城国际的评级展望调整至"负面"，并做出了"融资渠道狭窄，信用指标薄弱，未来一年毛利率将维持在12%-14%的低位"等判断。

那么，银城国际何时才能解决债务问题？未来发展又会如何呢？《投资者网》近期联系到公司方面，并得到了较为详细的答复。

区域性龙头"加速拿地"

银城国际的股价走势就如同其基本面一样让人眼花缭乱。2021年以来，公司股价时起时伏，在2.3港元/股与3.9港元/股之间徘徊，7月初更是盘中冲高至7.97港元/股，如今又几乎跌回原点。

截至7月20日，银城国际报收2.85港元/股，今年累计涨幅超20%，市值41亿港元，动态市盈率19倍，在行业内位居中上游。

不难看出，市场对这家区域性房企饶有兴趣，但却鲜少将之列为长期投资标的。

银城国际官网显示，公司于1993年成立于南京，12年后首次走出南京进驻无锡。近年来，公司加快了拿地的步伐。截至2020年年末，公司总土储为599万平方米，主要位于南京、杭州、无锡等长三角区域核心城市的核心地块。

进入2021年，银城国际依然未放缓拿地的步骤。4月22日，公司以2.7亿拿下无锡江阴1宗宅地，溢价率高达45.2%；5月初以6.33亿元竞得杭州临安1宗住宅用地；5月底再以47.3亿摘得南京2幅地块。

对此，银城国际告诉《投资者网》："2021年上半年投资拓展力度较大，有部分原因是两集中供地政策实施后，区域性龙头企业在当地拓展的优势会不断放大，比如杭州的滨江、南京的我们（银城国际）、厦门的建发等。"

同时公司称："预期今年四季度或明年开始市场会相对变得较稳定。基于这样的考虑，我们选择在今年上半年提前布局，争取趁着市场气氛较好多拿资源。"

从拿地布局战略来看，银城国际并不仅仅是在扩大在南京的优势，而是逐步将触角伸向长三角区域。

克而瑞首席分析师戈文问表示："长三角土拍市场火热，今年仅过半年，土拍触顶成交地块超六成，楼面价过万在江浙地级市中成为新常态；南京、杭州、苏州等城市进驻的百强房企数量都在70家以上，还有数量不小的非百强房企或地方特色房企进驻。"

短期内如何精准"降杠杆"

在行业面临强监管的大背景下，银城国际不得不定下"降杠杆"的目标。

公司方面告诉《投资者网》："我们制定了一个降杠杆策略，并在积极推进中，力争实现扩张同时降低负债水平。计划在2022年三项指标均达标。"

数据显示，2020年，银城国际净负债率为151%，扣除合约负债资产负债率为84.2%、现金短债比为0.64。前两项踩踏"三条红线"的规定。

（数据来源：Wind数据；单位：亿元)

克而瑞数据统计，银城国际控股存续的2只美元债，平均票面利率11.9%；而权益销售排行榜50名后房企美元债券加权票息平均值为9.22%。

另外，今年3月，银城国际发行1.65亿美元债，利率11.8%，考虑到发售价为票据本金的99%，其此次美元债融资成本达到了13%的水平。

另一方面，数据显示，今年1月至6月，银城国际销售均价从2.86万元/平米降至2.2万元/平米。其中在今年5月，单月销售均价降至1.42万元/平米，创阶段性新低。

而中国指数研究院统计显示，今年百城房价水平缓慢上升，从1.58万元/平米涨至1.6万元/平米。销售价格走向与行业趋势背离，说明公司在努力提升资产周转率。

另外，银城国际将部分资产导入银城生活服务，被视为解决"融资难"问题。

6月30日，银城国际向银城生活服务出售了位于南京的四处物业，交易双方为两家公司的子公司，出售金额1161.7万元。这一交易银城国际净赚了约770万元，而银城生活服务背上了重资产负担，此前该公司定位于"轻资产"。

银城国际对此向《投资者网》回应称："南京的四处物业已经开发完成，公司认为现在变现物业，再把所得回报再投资其它物业对公司发展有利；这四间商铺中间是银城生活服务原本持有的物业办公室，收购后五间铺面可以统一出租，可以最大化租金收益。"

尽管如此，6月30日，穆迪将银城国际的评级展望从"稳定"调整至"负面"，并表示，"银城国际融资渠道狭窄，信用指标薄弱，这给其未来12个月到期债务的再融资带来了不确定性。同时评级的确认反映了穆迪的预期，即未来12-18个月，银城国际控股将保持稳定的合同销售增长和充足的流动性。"

穆迪还预计："未来12-18个月内，银城国际毛利率将维持在12%-14%的低位，主要是由于其高昂的土地成本，从2019年的16%下降至2020年的11%；息税前利润利息覆盖率将维持在1.4倍-1.6倍，主要原因是其盈利能力较弱。"

银城国际告诉《投资者网》："公司对于穆迪此次降低评级展望，是感到失望的，但也尊重评级机构的专业意见。截至2020年底，公司的资产负债率较过往已经持续不断改善和优化。如果计入受限资金，三道红线里现金短债比已经达标。"

毛利率等财务指标下滑

基于目前的融资环境，银城国际打算蓄势待发，也为下一阶段拿地做准备："下半年我们会相对放缓投资拓展的力度，在年末或明年初新的阶段继续发力；我们持续拓展拿地渠道多元化，包括以收并购、招拍挂和合作开发等多种方式避开了长三角激烈的土拍竞争市场，降低拿地成本。"

不过，有市场观点认为，银城国际的多模式拿地，导致其总销售额与权益销售额之间，存在有较大差距，或许为盈利能力下滑埋下隐患。

克而瑞数据统计，今年上半年，银城国际连同其合营企业、联营公司的总合约销售额约为165.36亿元，在行业内排名第100位。

而另一面，公司权益销售金额仅为75.5亿元，相当于全口径金额的45%，在行业内排名退至第125位。

同样的情况出现在2020年，银城国际以232亿元合约销售额，排名113位；而权益金额则折半至122.6亿元，排名第138位。

同策研究院分析师祖冰洋表示："加大合作开发力度是目前许多中小房企提升规模的重要途径，可以更快实现规模跨越，而少数股东权益占比增加会导致归母净利润减少。"

2018年至2020年，公司虽然营收呈稳步上升趋势，分别为51亿元、91亿元、107亿元；而净利润则呈下滑趋势，分别为4.42亿元、1.5亿元、1.83亿元。

共2页: 上一页下一页

>相关《银城国际遭遇穆迪负面评级 脚踩两条红线如何坐稳区域龙头》内容：

国际期货交易所有很多-- 芝加哥商业交易所(CME) 芝加哥期货交易所(CBOT) 芝加哥商品交易所国际货币市场(IMM) 纽约商业交易所(NYMEX) 纽约期货交易所(NYBOT) 纽约金属交易所(COMEX) 伦敦金属交易所(LME) 伦敦国际石油交易所(IPE) 东京工业品交易所(TOCOM)...【继续阅读】

理财鱼小提示：“祝福冬奥·圆梦冰雪”国际青少年绘画邀请展开幕 北京商报讯（记者 关子辰 葛婷婷）12月26日，据北京冬奥组委消息，“祝福冬奥·圆梦冰雪”国际青少年绘画邀请展于2021年12月26日至2022年1月4日在北京举行，并与今日在中国电影博物馆举办了颁奖典...【继续阅读】

理财鱼小提示：大树被连根拔出！美国这地遭遇罕见龙卷风 海外网12月26日电 据英国《每日邮报》26日报道，当地时间25日晚，美国加利福尼亚州圣塔芭芭拉市遭遇了一场罕见的龙卷风，强风破坏了金属车棚、钢梁等建筑。 社交媒体上的照片显示，公寓大楼外的大树被龙卷...【继续阅读】