教育地产走低，却利好这个行业

近期监管层针对房地产调控连续发声，在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上，本轮中央、住建部、央行等部门的表态中，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用。

7月22日，韩正副总理表示，要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，首次提出“建立有效的企业购地资金审查制度”。

住建部在《东方时空》栏目中表示，各地区各部门按照党中央国务院的决策部署，着力稳地价、稳房价、稳预期，北京、长沙已总结出一系列成功经验，在土拍政策方面，推广北京模式。

23日，8部委联合发布通知，强调因城施策突出整治，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、及物业服务等四大领域，加强整治规范房地产市场秩序。

跟上周落地的教育“双减”政策类似，本轮房地产调控政策出台，很大程度上是为了配合7月20日国务院出台的《优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

该决定的核心内容是实施三孩生育政策，降低生育养育教育成本，伴随而来的一系列政策，也标志国家缓和人口生育率下降的决心，在此背景下，“房住不炒”的核心逻辑将继续得到强化。

01

首批集中供地，部分城市依然火热

从22城首批集中供地成交结果来看，整体量价相对稳定，成交面积同比增加21%，整体溢价率较20年略增3%，总体来说，并未完全起到稳定土地市场和预期的作用。

从22城成交热度来看，大部分热点城市热度仍是居高不下，重庆、杭州、厦门等新一线城市溢价率均较高，而传统一线城市溢价率温和，北京、上海溢价率分别仅为8%和6%，较20年水平均有所下降，各地分化明显。

目前，集中供地政策对土地市场热度有一定影响，但是总体来说并未完全起到稳定土地市场和预期的作用，企业间强者恒强的局势依旧，头部企业、央企拿地优势明显，后续仍需不断完善出让规则和政策，平稳土地市场。

02

八部委出马，加强交易监管

本次八部委联合出台整治规范房地产市场秩序的文件，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业管理这4方面进行了规范化调控，其中，除房屋买卖以外，剩余3条主要是规范化行业运营行为，而房屋买卖在于规范化金融介入。

从力度上来看，房屋买卖的规范化给行业带来的不仅是规范化发展，还伴随较大的调控压力。

房屋买卖规范化具体内容包括两块，一是与房源信息相关，二是与地产金融相关，二者均对当前行业带来较大冲击。

发布虚假房源信息主要是针对二手房领域，2015年以来，一旦楼市出现快速上涨，政府调控的第一对象就是中介，至今已经有过多轮约谈、甚至调控中介的举措，具体行为包括强制房源下架、取消历史房源信息展示、引入政府指导价等。

对于新房市场，政府可以通过制定售价和审批出售时间进行干预，而二手房领域的可调控性远远低于新房市场。

因此，政府在房源挂牌层面引入强制行政准入规则，可能从间歇性规范变为常态化管理，一旦如此，将对目前以中介为桥梁建立起来的二手房交易市场造成较大冲击。

针对地产金融，这回主要是监管交易资金，对房企的影响可能超过之前的资管新规和三条红线。

房地产企业的特点是资产负债率高，现金流是企业的关键，今年以来就有多家房地产因资金链问题出现暴雷，如华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、恒大集团等等，所以房企需要大量依赖外部融资。

在地产开发过程中，有3个环节需要进行融资操作，即拿地融资、开发融资和销售融资：

（1）提供初始杠杆的是拿地融资，在资管新规下进行了严监管；

（2）三条红线剔除了预收款，主要针对开发融资；

（3）而给房企提供最大杠杆的，主要是销售融资，占总负债比例超过50%。

销售融资就是我们提前支付的购房款，对所有房企来说，销售回款可充当自有资金用于未来发展，然而，由于其是和居民签订购房合同，而土地抵押给了银行，所以这笔资金应该放在第三方监管账户。

但实际操作中，存在普遍的挪用现象，一旦开始监管，则销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发，那么，以加快推盘、促进回款、再债务偿还这条链就断了，销售回款被“冻结”在第三方账户，则可能发生较为严重的兑付危机。

无论集中供地，还是监管交易资金，对有资金优势的房企影响更小，如越秀地产、招商蛇口、华润置地等，但既然强调了“房住不炒”的原则，那对未来整个房地产板块的预期收益，也就不该定的太高了。

参考研报：

《华泰证券-房地产动态点评：从北京、长沙范式看地产政策趋势》

《亿翰智库-22城首批集中供地深度解读》

《国泰君安-房地产行业对八部委出台规范房地产行业发展文件的点评》

辅助生殖

“七普”过后，劳动年龄人口占比过低、人口老龄化问题凸显，为避免落入中等收入陷阱，国家下决心促进人口长期均衡发展，这回从房地产、教育两大民生领域入手，就是想要扭转生育意愿下降的趋势。

2015年“二胎”政策放开后，次年人口出生率出现回升，从12.07%提升至12.95%，但2017年以后，人口出生率仍然呈现下滑态势。

虽然只持续了一年时间，但“二胎”政策确实减缓了我国人口出生率的下滑，不过低出生率的根本问题，还在于高昂的生育、养育、教育成本，因此，本次“三胎”生育政策及配套支持措施，标志着国家解决人口问题的决心。

我国“一胎”生育年龄主要集中在20-29岁，“二胎”则集中在25-34岁，“三胎”政策的落地，高龄人群的生育需求或将增加，从而带来更多的辅助生殖需求。

01

不孕不育逐年增加，行业需求提升

我国不孕不育的患病率在逐年提升，1995年的时候我国不孕不育率仅有3%左右，而到2018年我国不孕不育率为16%，已超过世界平均水平。

根据沙利文的数据，到2023年，我国不孕不育的人群占比将达到18.2%，辅助生殖的需求在进一步提升。

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