朱一鸣等：地产股低迷，房企物管却再迎分拆上市潮

近日，港股物管企业股均出现不同程度下跌。但即便如此，行业还是再次迎来一波物管企业分拆上市潮。

目前，越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务、康桥悦生活、融信服务等都在7月前后通过聆讯，成功实现港股IPO。2018年以来，房企分拆物业上市成潮，2020年全年有近20家物企上市，截至2020年末，累计已有超40家物企上市。目前，还有富力、中南、新力、俊发、禹洲、祥生等近20家房企的物管企业已递表在港股排队IPO。

资料来源：CRIC整理

一、针对房企物管业务，资本市场认可度高

2020年以来，作为主业的房地产持续受到政策调控，市场主力资金低配，市值跌幅明显，但以轻资产、低负债、稳定现金流、高成长为代表的房企物管板块在资本市场认可度却很高，在IPO中往往可获得更高估值，这也是近几年房企物管上市潮持续的主因之一。

具体看，分拆上市后的房企物管市盈率都相对较高，且物管企业市盈率普遍超过母公司地产开发板块。

二、新晋分拆上市物管企业以中小规模为主

从体量来看，大型规模房企物业板块自2018年以来都已纷纷完成分拆上市，恒大物业、融创服务也于2020年实现IPO。近期完成分拆上市的房企物管企业均属中小型物企，平均在管项目数量在150个上下，在管项目面积在1500-3000万平方米之间。此外，已递表在排队的这些房企物管企业体量也基本相当。

克而瑞数据显示，2020年TOP10物企在管面积门槛为1.87亿平方米，TOP30和TOP50的企业在管面积门槛分别为5839万平方米和4010万平方米。整体看，2021年集中分拆上市物企在管项目数量、面积，以及营收、利润规模上，都存在较大差距。

三、对母公司依赖度高，在管项目呈地域化集中

新晋上市的中小型物企在管项目来源相对单一，对母公司业务高度依赖。部分企业的独立第三方开发项目占比较低，不足10%。由于受母公司影响较大，中小规模上市物企在管项目分布显现集中性和地域化特点。

如越秀服务，截至2020年末，粤港澳大湾区的在管面积约2527.5万平方米，占总在管面积的77.4%，2020年来自大湾区收入占同期总收入的82.4%。德信服务的大部分项目位于浙江省以及长江三角洲地区，2020年，来自浙江省内的项目收入占比达到71.5%。

四、证券化继续助推中小物企规模化扩张

对近期新上市的，以及在2021年内递表但仍在排队IPO的中小型物管企业而言，目前公司的市场份额相对不足，未来如何推进业务持续扩张是一个重要课题。

趁行业仍处高估值红利背景下，赴港股上市融资是房企共识。一方面，这些新上市物管企业短期内在管规模仍有增长潜力，另一方面，在资本加持下，通过收并购或市场化拓展获取更多第三方服务项目，打破对地产母公司的过度依赖，是中小上市物管企业未来发展的重心。我们预计，2021年会有更多房企物管完成分拆上市。(中新经纬APP)

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