“黄档”房企美的置业：70%的销售高增长与下降的利润率

中新经纬客户端8月26日电 (薛宇飞)8月25日晚，美的置业公布了2021年中期业绩。今年上半年，美的置业销售业绩增速可谓强劲，实现合约销售额825.9亿元人民币，同比增长超70%，增速领跑多数同行。这种表现，与那些重仓南方城市的房企较为类似。

“三道红线”监管要求之下，美的置业的负债率虽不断下降，但剔除预收款后的资产负债率依旧超过监管要求，属于“黄档”房企。在26日召开的业绩发布会上，公司管理层表示，预计最快在2022年底实现达标，转入“绿档”。

上半年销售额大增 下半年略显疲软

美的置业2021年中期简明合并综合收益表。来源：美的置业2021年中期业绩公告

受疫情冲击，多数房企在2020上半年的销售额增速都有所放缓。2020年上半年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约482.0亿元，同比增长2.1%，增速几乎停滞。

2020年的低基数，给2021年的增长创造了机会。2021年中期业绩公告显示，美的置业实现合约销售额825.9亿元，完成年度目标的55%，较2020年同期增长71.3%。

克而瑞研究中心数据显示，今年1-6月，百强房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%。对比来看，不管是增速还是目标完成度，美的置业都优于同行。

根据中期业绩披露，深耕区域及一二线城市，成为销售业绩大幅增长的原因。具体看，报告期内，美的置业在浙闽区域实现销售额185亿元，同比增长174%；珠三角区域实现销售额138亿元，规模翻倍；销售贡献前十城市的合约销售金额占比超过50%。

从城市等级看，报告期内，二线以上城市合约销售占比高达78.3%，其中一线、强二线城市的合约销售金额占比达39.9%，沪苏、浙闽及珠三角区域的合约销售金额占比达69.2%。美的置业认为，深耕战略有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析，与大多数重仓南方城市和核心城市群的房企一样，南方和国内核心城市的市场向好，给开发商带来了更多客源，销售业绩自然而然也出现大幅提升。

不过，根据美的置业的公告，今年7月公司实现合约销售额104.9亿元，低于上半年的月均数据。对此，公司管理层称，已经注意到7、8月份的销售数据有一定下降，接下来会对即将到来的市场旺季做动态监测，根据监测结果调整下半年的策略。

继续在核心城市进行深耕，依旧是未来的策略。今年上半年，美的置业将回款的40%用于获取土地，其中90%以上的资源投放在二线及以上城市。在其总土储中，一二线城市的占比提升至56.2%。管理层表示，接下来，公司仍将进一步聚焦重点区域，持续增厚高量级城市的布局，实现一线、二线和强三线的市场布局占比达到85%以上。

制造业逻辑应对利润率下滑

今年上半年，美的置业实现营收约330.39亿元，同比增长57.8%；毛利68.38亿元，同比增长23.8%；核心净利润为31.01亿元，同比增长31.6%；公司拥有人应占核心净利润22.53亿元，同比增长11.2%。

美的置业2018年-2021年上半年毛利率情况。来源：Wind

从以上数据可以看出，美的置业出现了营收增速快于多项利润指标增速的现象，也就是说，公司的利润率有所下滑。据Wind数据，2021年上半年，美的置业的毛利率约为20.70%，低于2018年-2020年同期的35.53%、35.88%、26.38%；2021年上半年，美的置业的净利率约为9.00%，低于2018年-2020年同期的13.92%、13.22%、11.14%。

今年7月，海通国际就将美的置业2021年、2022年的毛利率预测从24%下调至21%及22%。该机构称，在越来越多开发商与其他同业合作开发项目的情况下，近几年项目归属率有下降趋势，考虑到这一影响，且毛利率仍然承压，预计美的置业2021-2022财年的核心净利率约为7%。

业绩会上，管理层回应称，公司在2018年前后进入了一些低量级城市，在当时看，是有一些市场机会的。但受这些城市的经济增长放缓、人口流出、棚改退潮、疫情冲击等多因素影响，市场有所转冷。从2019年开始，公司进行了城市升级和区域深耕，利润率已经企稳，未来会进入到企稳回升的通道。

利润空间压缩，是房地产行业面临的共同问题。由美的创始人何享健控股的美的置业，自认为有更强的制造业基因，也更愿意以制造业逻辑去看待这一现象。美的置业管理层称，房地产行业进入到了制造业逻辑，这种逻辑下，毛利空间是相对固定的，公司也会按照制造业的逻辑去做房地产经营，即实现精细化管理，高度重视客户研究，深度挖掘客户需求。

今年的中期业绩会上，“三道红线”监管要求是各家房企都绕不开的话题。据披露，截至今年上半年，美的置业剔除预收款后的资产负债率为74.7%，净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，其中，剔除预收款后的资产负债率略超过70%的监管要求，属于“黄档”房企。

对于降负债，美的置业似乎并不着急，管理层称，“系统、科学、有序地降负债，这样的降档才是最健康、最持久的”，公司预计最快在2022年底实现达标，转入“绿档”。中新经纬客户端注意到，用一年半的时间实现“黄档”变“绿档”，这个节奏在同行中并不快。(中新经纬APP)

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