楼市的“七寸”被摁住，房龄在20年以上的房子开始被银行“劝退”

　　以前，我们用世界通行的房地产泡沫观察指标房价收入比和房价租金比来分析各个城市房价情况，其中的结果，大家在前期文章中都有看过，所以，今天不再重复。今天，我们用另一个指标来为大家展现，那就是《2021新一线城市居住报告》中所提出的居住负担指数。我们发现，其实居住负担指数和房价收入比基本接近。从具体的数据来看，一线城市基本排在前列。二线城市中的杭州、天津、厦门，三线城市中的三亚排名靠前。

　　例如杭州居住负担指数为76.91，位居新一线城市榜首。

　　居住负担指数高，说明当地的房价较高，居民可支配收入与房价的增幅比较来看，可支配收 入的增幅低于了房价的增幅。从央行公布的数据来看，2020年的人均存款约为7万元。相对来说，人均存款高的城市也才刚刚超过18万元，而低一点的城市，人均存款不足3万元。但是，买一套房子，在二线城市均价为127.9万，在新一线城市为140.3万，在一线城市则需要468.8万。很显然，靠居民存款是不能实现全款买房的愿望的。这就需要借助金融的杠杆来实现，即按揭贷款买房。

　　自从住房商品化以后，按揭买房成为了大多数人的优先选择。 从调研的数据来看，在24到39岁的买房群体中，全款购房比例仅占18.1%。也就是说，大约有81.9%的人是通过金融加杠杆的形式实现自己的居住梦。随着住房拥有率的提升，居民整体上的杠杆率也开始增长。根据央行公布的数据显示，2021 年一季度居民部门杠杆率达到了62.1%。近十年来快速增长。

　　分城市来看，住户部门杠杆率方面，杭州高达126.8%，南京超过了90%，厦门为87.3%。值得注意的是，由于去年GDP增速较慢，因此四成的住户部门杠杆率均有明显提升。在买房加杠杆的持续过程中，住房的金融属性日渐增加，居住属性日渐减弱。慢慢地，金融成为了影响房价直接而有力的因素。

　　在影响房价的三大要素金融、土地、人口中，金融因素的变化能够更迅速直接，因为金融放水量的大小直接决定了购买力的增加或减少。而土地的影响速度相对要慢一些，因为从供地到房企首次开盘，按现在的施工速度一般要半年时间。至于人口对房价的影响，时时长远，但影响较为缓慢。

　　 所以，在现有楼市要求房住不炒的定位之下，金融端的管控成为楼市调控的重要措施之一。央媒经济日报今日就发文称，摁住楼市过快上涨的“七寸”。在文章中，有三点内容非常值得买房人重视，我们把它列出来，供大家思考。

　　1、信贷资金被视为楼市的“七寸”。一系列房地产金融调控举措的出台，成为挤出楼市泡沫的关键环节。加强对银行信贷资金的管控，也就摁住了楼市非理性过快上涨的“七寸”。
2、个别房地产企业面临高杠杆、高负债率导致的资金链严重吃紧的状况，其中不乏知名大型房企，
3、房地产金融调控的效果正在初步显现。2021年5月住户中长期贷款新增4426亿元，较上月下降10%。

　　实际上，信贷资金这个楼市的“七寸”早早地被央行和银保监会摁住了。其核心是严禁一切资金违规流入楼市。与以往比较，信托、企业债、境外债、经营贷、互联网贷等等，分别从银行角度、房企及买房人角度给出了限制措施。这些措施中知名度较高的就是“三条红线”和“资金集中度”量化管控要求。从当前的房地产信贷来看，其效果正在显现。

　　据21世纪经济报道，近日，全国多地房贷紧张，武汉、郑州、广州等多个城市传出“二手房停贷”的消息。随后，经过与多家银行确认，停贷真的没有，只是放贷的时间大大延长。一般情况下，银行放贷周期从2-3个月拉长到至少4-6个月。不过有一点需要大家注意的是，武汉开始有银行对二手房会“选择性放贷”，据说房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。所以，当你买二手房之时，房龄超过20年一定要认真考虑。特别是在现在的学区房政策调整之际，就近入学变成了多校划片摇号。没有居住价值的老破小二手房正在被淘汰的边缘。

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