重要信号！广深杭同步出现大跌，一二线楼市要变天了？

　　广州，具有楼市风向标意义的CBD珠江新城，有的楼盘直降640万挥泪大甩卖；广州、杭州、武汉、合肥、惠州等地，都曝出部分银行对二手房停贷；杭州，千万学区房降价200多万——一套主城区老破小的价格……

　　楼市，要变天了？

　　最近，深圳、广州、杭州3个楼市风向标城市都有异动。

　　深圳楼市冰封，5月二手房成交量只有3027套，不到去年最高点7月的1/4。就连国家统计局这么保守的数据，都录得深圳二手房均价环比下跌0.1%。

　　来源：深圳看房团

　　而且，不仅是深房理的杀猪盘，其他一些楼盘都降价几十甚至数百万。

　　隔壁的广州，二手房也在经历量价齐跌，网签均价自1月上升到最高点后，逐月回落。成交量从4月到5月，几乎下降一个深圳。

　　来源：中原地产

　　广州富豪聚集的珠江新城，房价也在成片跌，多的一套降价640万！好家伙，一套大三房直接跌没了。

　　都说珠江新城是广州楼市的风向标，这一次，凉凉也从珠城开始？广州的开发商，已经有点慌了。

　　珠江新城的业主们，是属于市场上最敏感的群体，“春江水暖鸭先知”，江水凉凉也是他们先动手。 不少珠城房源，都降价了！背后的业主报价心态，也发生了微妙的变化。 星汇御府，当前在售一套343平五房户型。 5月底首次挂盘时，该房源挂牌总价为7500万，而当前在售总价为6860万。不到一个月，该房源价格下调了640万！

　　查看了该房源的带看记录，我也大致明白业主为什么要降价了。 挂盘近1个月，该房源的带看次数，仅有1次。

　　可见疫情之下，客户上门看房的意愿大大降低，需求减弱。也难怪，业主报价信心下降。

　　杭州呢，则是学习上海，提高分配生名额，同时大大降低中考难度，让鸡娃和鸡娃父母瞬时崩溃，顶级学区房价格也开始跌。

　　杭州的情况是这样的：

　　公办初中实力一般，民办更厉害。等到中考，民办初中学生上重点高中的比例秒杀公办。

　　而公办初中有个优势——有分配生名额。即使是菜中的学生，只要在本校成绩尚可，拿到分配生名额上杭州顶尖高中。

　　今年3月底，杭州学习隔壁的上海，来了个骚操作——把六城区分配生的比例从之前的50%提高到60%。

　　每年高中招生人数总体固定。公办学校来的人多了，民办初中的就少了。

　　这还不够，杭州今年还大幅降低中考难度。这对于民办的学霸来说，简直是弱智题。

　　图源：网络

　　分数拉不开，又被菜校挤名额，名校附近的学区房，立马降价。

　　比如杭州最牛学区房耀江文鼎苑，有一套房连续两次降价100万，结果还没卖出去。

　　不过，恕我直言，杭州一顿操作猛如虎，并没有改变人们对学区房的预期。

　　这也意味着，即使最近回调了一些，风头一过，杭州的学区房价格还会坚挺。

　　正如前段时间上海出台高中招考新政时，我在文章《上海下重手，房价即将变天？你对学区房的力量一无所知……》里写道：

　　只要学区房的价值稀释速度赶不上放水速度，价格还会继续上涨。主要还是根本矛盾没有解决惹的祸：

　　家长想送孩子读优质学校的需求与优质学校学位供应不足。

　　家长在意的从不是没有学位，菜校多得很，而是没有优质学位。

　　这个矛盾的根本，主要在于家长对孩子的预期。上好小学，读好初中，考好高中，读好大学。本科毕业还不够，要双一流。双一流还不够，要再读个硕士甚至博士。

　　于是，大学生满大街，满大街找工作；成熟技术工，缺人开不了工。

　　近些年，国家为什么要整治课外辅导、复读班，让独立学院转设职业技术大学？就是看到家长鸡娃，内卷相当厉害。

　　但国家需要的，既不是小镇做题家，也不是一无是处的大学毕业生，而是既刻苦又有天赋的创造性人才，和熟练的技术工人。

　　后者，只有通过不断加大职业技术教育的力度来解决。不然，再来一个贸易战、科技战，怎么抵挡？

　　这些，也只能通过长时间的引导，才能改变广大家长的预期，但相当不容易。

　　当然，为了遏制学区房价格暴涨，我有个不成熟的小建议：

　　把优质学校建设纳入官员政绩考核重要指标。定能化腐朽为神奇！

　　值得关注的是，广州、杭州、郑州、惠州等地都传出二手房停贷。

　　银行普遍反馈，全面停贷倒是不至于，但额度确实相当紧张。想要贷款，只能经过漫长的等待。

　　总体来说，最近楼市呈现如下特点：

　　地方政府调控看似没放大招，但伤害却非常大，上车变难了。

　　最典型的是广州。年初我的几个朋友都在吐槽，广州去年房价涨得太猛，他们因为落户等原因没有上车，非常后悔，期待像深圳二手房指导价一样的调控及时赶到，把房价压一压。

　　最终的结果是，等了个寂寞。

　　广州只用了其他城市玩烂的手段——免征税年限三年变五年、新房限价等等。大家一片奚落：

　　咦，双合同时代又要来了。

　　但实际是，广州楼市确实以肉眼可见的速度降温了。疫情是其中一个原因，但占比并不大。

　　关键是，信贷控制住了。

　　从三道红线到严查首付来源和经营贷，想要从银行套钱买房，难度陡升。

　　以前去办房贷，银行小姐姐笑脸相迎，现在完全变脸，像审犯人一样在首付来源上抠字眼。

　　我有一朋友最近因为房贷，就差点跟银行小姐姐吵了起来。

　　银行：证明一下这笔钱是你爸妈自己赚的。朋友：这怎么证明啊？！就是我爸种茶叶赚得啊。银行：再去拉流水，不然贷不了。说完把材料扔了出来。朋友：……

　　贷个款，就像开无犯罪记录证明。

　　刚需买房都这么难，杠杆炒房还干个锤子。

　　货币无法大量流入楼市，房价就不具备大涨的条件。

　　我相信，从5月开始，广州二手房成交量会持续下降。再过个三五个月，部分热点地区房价会回调。广州总体房价又会趋于稳定。

　　深圳也是一样，控制住信贷，扼住楼市七寸。二手房指导价发挥作用，首先冰封楼市，再降低业主预期，最后房价开始下跌。

　　这其中，降低预期非常关键。

　　以往，即使出台多项调控政策遏制房价，但越调控越涨。主要原因还是买卖双方都有房价持续上涨的预期，特别是深圳、杭州、厦门等地。而且，每经过一次失败的调控，这种预期又会继续固化。

　　简单粗暴的一句话——大家都认为，“深圳的房价是不可能降的”。

　　但深圳调控大招来了，房价开始下跌。房价只涨不跌的预期开始破碎。深圳又是全国楼市的风向标，深圳预期一变，全国人的楼市预期，都要调一调。

　　我更愿意相信，这不单单是二手房指导价等几个调控发挥作用，而是三道红线、两道红线、深八条等综合而成的楼市调控长效机制发挥了效果。

　　所以，楼市突然变天了吗？

　　倒也不是，而是一计不成又施一计，就像是酷暑要经过一整个秋天才能入冬。

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