上海二手房指导价对市场将产生深远的影响，买卖双方都值得深思

　　不少自媒体大V认为——

　　“房价由预期决定，上海在集中供地的同时，地价房价都有了规定（注：房地联动价格）。

　　意味着未来两三年入市的新房房价，没有上涨的预期了”

　　于是他们得出一个结论：上海的房价已经被控制住了，未来将会横盘三五年！

　　这个“结论”对吗？

　　显然，这是一个张冠李戴、似是而非的“结论”，准确的说，应该是——

　　上海的“新房”房价管控住了！

　　但不是“二手房”，因为新房由政府定价，但二手房则由市场的供求关系定价。

　　一句话，“新房价”不能决定“二手房价”！这里有一个体量大小的问题。

　　举例：当前倒挂最厉害的“复兴珑御”，新房限价13W多，而二手房在18-20W之间。

　　打新中标13W买来的业主，不可能按买入价13W转手的，肯定是按市场价18-20W挂牌。

　　所以说，新房限价，对上海以二手房为绝对主力的楼市来说，限了个寂寞！

　　那上海二手房指导价会出吗？何时出？

　　首先明确一下，指导价绝对不是说房子超过了某个价格就不能在中介挂牌显示这么简单，而是通过与银行的联动，配合贷款指导政策的一整套组合拳，目的就是降杠杆，降低流动性进而达到降房价的最终目的。

　　在迈入“2000万人口俱乐部”后，5月28日，四川省成都市宣布对全市201个小区实施二手住房成交参考价格发布机制，成为继深圳、宁波后，全国第三个发布类似举措的城市。

　　在此之前，东莞、无锡、西安等城市也都释放了类似信号。调控的重点从新房转到二手房，二手房指导价时代要来了？

　　目前深圳的指导价已经实行几个月了，效果非常的明显。二手房市场就已经被彻底冰封。

　　现在想卖只有大幅降价才能成交，4月、5月连续两个月腰斩，5月的二手房成交量已经跌到了冰点，成交量已经跌到了5千套。

　　而购房者心态彻底扭转，持币观望或者专心打新。

　　可以确定的是，上海二手房指导价政策已经准备好并放到了调控工具箱中。

　　实施二手房指导价，是否真能有效按住上海楼市虚火？

　　二手房指导价的意义有两方面：一是降市场预期，二是降银行杠杆，在信贷方面削弱房子的金融属性。

　　此外，不管深圳还是成都，在推出二手房参考价时，都强调“参考价作为发放贷款的依据”。

　　现在上海各个小区的指导价肯定也已经排摸清楚，无非就等待合适的时机公布。

　　至于什么时候公布，要根据上海楼市的热度来定。

　　如果新房频繁触发积分，一二手房价倒挂不见缩小，指导价应该很快就会推出，并配合银行贷款政策，给楼市当头一棒。

　　反之，如果楼市这个脱缰的野马被驯服变乖了，则指导价不会轻易使用，让市场慢慢的填平一二手的倒挂区间，用时间换空间。

　　但从目前的状态来看，后者很难，近期推出指导价的概率很大。

　　指导价一来，尘归尘，土归土，一切都将回到2018年市场最冰冷的状态。

　　最后提醒买卖双方

　　1）对于置换的，现在是可以考虑的卖房机会，一旦二手房指导价出来，未来置换的难度会加大很多。

　　2）对于无房的刚需，需要尽快在上海扎根的，遇到市场价的好房子是可以及时出手，但是要注意规避无学区老破大，非五大新城的远郊动迁房。

　　3）二套自住房，如果学区房的话要找专业的人咨询，切记不要高位接盘，比如浦东梅园的双学区房，尽管挂牌价高高在上，但是实际成交价有很明显的松动，非学区房根据自己的实际情况进行决策，没有最优的方案。

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