物管板块迎来“新物种”
理财鱼小提示：物管板块迎来“新物种”
物管板块迎来“新物种”
提交上市申请后的龙湖智创生活，还有很长的路要走
文｜赵磊
万物云宣布独立上市两个月后，又一家龙头房企宣布分拆物业板块上市。
2022年1月7日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活于香港联交所上市。同日，龙湖智创生活提交上市申请表格。
实际上，物业管理板块已经历了近半年的回调。中信证券近日发布的研报显示，当前市值排名靠前的十家上市物管公司，在过去六个月合计市值缩水41%，其中跌幅最大的达到72%。
注：物业管理行业指数选取40家上市公司作为样本，根据市值加权平均进行处理，以2018年1月2日为1000点。图片来源：中金公司
中信证券研报分析，板块调整的原因在于，投资者担心企业将物业管理公司当做融资工具，募集资金不投入主业，而是粉饰开发商报表。
龙湖智创生活此时启动IPO，底气何来？
其母公司龙湖集团是连续五年保持“三道红线”绿档水平的优质房企。截至2021年6月30日，龙湖集团净负债率为46.0%，现金短债比为5.48，剔除预收款后的资产负债率为68.3%。
在金融机构对民营房企普遍信心不足的情况下，2021年12月，龙湖集团依然成功发行了10亿元中期票据。
据招股书信息，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约为4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米；向60个购物中心提供商业运营服务，管理面积580万平米，服务超过1.3万名租户。
2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%。
“物管+商管”双轮驱动
本次分拆的龙湖智创生活，主营业务融合了龙湖集团此前的智慧服务和商业运营。其业务范围除物业管理服务外，还包括购物中心的定位与设计咨询、招商、运营管理、租户管理等商业运营服务。
独立市场研究公司弗若斯特沙利文分析，中国同时提供上述两种服务的公司数量有限，2020年，龙湖智创生活的收入在该类公司中排名第三。
中信证券研报指出，龙湖智创生活的最佳可比公司是华润万象生活，两者都具备以一二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，和有全国影响力的品牌等。
2020年，华润万象生活商业运营及物业管理服务（下称“商管”）对收入的贡献率为六成，该板块毛利率高达41.8%，而同期住宅物业管理业务毛利率为15.9%。
龙湖智创生活2021年前九个月商管业务毛利率为35.3%，而同期住宅物业管理业务毛利率为25.3%。
相比住宅物业管理业务，商管业务的毛利率要高一个量级，所以资本市场对商管业务估值更高。
截至2021年1月14日，华润万象生活的静态市盈率为81.93，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。
龙湖智创生活的商管业务收入占比不及华润万象生活，但在逐年提升。2019年到2021年9月，龙湖智创生活商管业务对收入的贡献率从11%增加至23%。
另外，龙湖智创生活不同业态之间正形成协同效应。在管住宅社区为附近区域在管购物中心提供稳定客户群体，提升客流和销售额。购物中心同时为附近社区居民提供高品质的购物及生活方式体验，提高居民整体生活品质。
截至2021年6月30日，华润万象生活合约面积为1.6亿平方米，在管面积为1.2亿平方米，营业收入40.1亿元。
中指研究院分析，龙湖智创生活合约面积、在管面积、营业收入都大于已上市的华润万象生活，估计其成功上市后，市值有望突破千亿元，成为港股市值第二大的物业服务企业。
科技赋能降本增效
近年来，物管公司越来越看重科技对服务效率和品质的提升，“科技”、“智慧”等字眼开始出现在物管公司的名字里。
龙湖智创生活的母公司龙湖集团是一家重视科技的房地产公司。2021年中期业绩发布会上，管理层透露，龙湖每年将约10%的净利润投资于科技。
截至2021年9月30日，龙湖集团拥有142项专利技术和一支千余人的数字科技团队，研发和运维的产品超过200个。
自带技术基因的龙湖智创生活，将科技应用到物业服务领域。
龙湖智创生活在管小区内，配备了很多自动化管理设施。公共区域有云台摄像机，发现安全和卫生问题系统会立即生成工单，通知相关人员前往处理；车库监测系统监测到一氧化碳浓度超标时，可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，会自动喷水灌溉小区绿化......
此外，业主日常生活中的诸多小事，如手机开门、生活缴费、访客通行、包裹代收、报事报修等，都可以在线上完成，省时高效。
科技赋能，一方面可以解放人力，降低成本；另一方面也能让服务人员不为琐碎任务牵绊，专注于提升服务品质。
据弗若斯特沙利文统计，2020年龙湖智创生活的人均创收及人均在管面积，在物业管理服务市场的主要参与者中均排名第一。
提高人均效能的同时，龙湖智创生活严控服务标准。其在物业管理服务领域23年的经验积累，形成了一套标准化要求：垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟；物业服务人员见过业主三次后，要认识其车辆及业主本人，甚至记得宠物的名字等。
招股书显示，龙湖智创生活的住宅物业服务客户满意度连续12年超过90%。
并购后高效整合面临挑战
2021年中期业绩发布会上，龙湖集团曾表示，龙湖的物业服务业务的年增长目标为30%，除自身有机增长，还要依靠收并购。未来一段时间内，会继续保持对物业公司的收购力度。
中信证券研报指出，物业管理权本身不是一种好资产，只有能够带来规模经济的中后台系统，增值服务体系，有影响力的品牌，才值得投资者青睐。
据龙湖在业绩会上的表述，龙湖收并购很看重质量，不是为了规模而收购，标的企业的文化、价值观和自身质量等，都要匹配龙湖整体的布局和用户需求。
通过数年来的市场化外拓以及收并购，在2021年9月30日，龙湖智创生活来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8%。
但另一方面，从经营成果来看，独立第三方开发商物业的毛利率，依然很难追上龙湖集团及其联合营公司物业的毛利率水平。
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