玩了20年的土地游戏，要结束了

理财鱼小提示：玩了20年的土地游戏，要结束了

玩了20年的土地游戏，要结束了

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这是2021年度楼市问题系列文章中的第一篇。

——土地篇。

不管是写还是看这一类文章，首先一点是要建立起对于中国房地产市场总体格局和概念。

中国人讲究提纲挈领，讲究纲举目张就是这个意思。

而对于房地产，这个“纲”一定是政策。

而且是国家级的政策，不是所谓“因城施策”。

所以，如果你想完全理解这个系列文章，我劝你出门左转，可以先看看宋富贵这一个月关于政策的系列文章。

他们分别是：

《这一次，国家清晰表达了对房地产的长期思路》

——讲的是中国对于国家房地产发展的10年以上的顶层设计思路，这是总纲。

《能深刻影响中国楼市的那个人，又说话了》

——在长期的基础上，短期之内（半年左右），国家对于楼市在总纲政策下的微调。

《楼市巨量供应即将来袭，但是大多数人却毫无觉察》

——讲的是和我们熟悉的商品房市场平行，但是大多数人并不接触的保障房政策通道。

《刚刚结束的全国经济工作会议，对楼市没有那么重要》

——讲的是今后中国楼市的政策周期，微调松紧，将变得更加“短而多变”。

《2022年，中国楼市没有夏天》

——根据以上长期，短期，以及短周期原则，分析中国楼市今年上半年的情况

相信等你看完以后，你就能更加深刻地理解中国楼市的土地问题。

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中国经济有三驾马车——投资+消费+出口。

实际上中国房地产，能达到现在这样一个规模，一个高度，也有三驾马车

他们分别是：

中国近二十年的世界最大的规模的城镇化运动

中国所有银行和金融机构都参与的房地产金融信贷

中国所有地方政府都在谋划的土地出让市场

虽然，土地这个要素，平常咱们老百姓无法接触。

但是却能深刻地改变整个房地产，尤其是一个城市楼市的格局。

第一、通过控制土地出让数量来改变全市楼市的供求状况。

比如深圳、上海、合肥，2019年到2020年这一轮楼市的行情。

从根子上来说和城市住宅土地，尤其是主城土地的供应的不足，有直接关系。

反之，郑州，天津、青岛，这一轮楼市的萧条，也和前几年土地供应的充足关系很大。

第二、通过出现溢价率极高的“地王”，短时间内点燃整个区域或者城市的楼市热度。

回想2016年前后，除了一线城市之外。

几乎所有的二三线城市的热度，都是由“地王”引爆。

第三、地方政府通过土地出让，打通城市发展脉络，形成城市超速扩张。

精于此道的城市，分别是杭州、南京、成都、合肥等城市。

这几年的城市发展有目共睹。

所以，土地游戏，从根子上就是三点：

1、土地财政建配套，配套完善地价提升

2、土地出让控供需，供需失衡新房涨

3、土拍市场热闹，地王一出全城热

围绕着土地这一套打法，中国地方政府主玩，开发商陪玩，消费者被玩了20年。

直到去年2021年，才发生了重大变化。

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转折点来自于今年开始的土拍新规——两集中。

2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策。

即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布的住宅用地公告不能超过3次。

同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。

此政策一出，议论纷纷，但是大家都明白了。

中国地方独立操盘土地的时代，要结束了。

因为，很多土地玩法的控制权，被收归了国家，被收归了上层。

土地出让的数量，原来地方说了算，现在国务院说了算。

只要定了计划，该出必须出，而且要集中出。

这就改变了通过土地供需和流入人口失衡不断抬高房价的基础。

而且，必须要求保障房土地的比例，这就改变了原来保障房地方打嘴炮的问题。

不过，第一回的集中土拍，经验不足，全国22个城市，很多适得其反。

重庆、无锡、厦门成交楼面价较2020年全年分别上涨85%、72%和71%。

无锡成交的16宗土地中15宗达到最高限价；

重庆平均溢价率达39%，较2020年全年增长31%，有地块溢价率达到130%；

南京最热地块争抢激烈，竞价158轮，更有房企直接加价5.8亿元触顶。

很显然 “两集中”政策稳地价的效果未达到预期，关键是“地王”和“溢价率”的问题没解决。

怎么办？

接着收，收地方的土地溢价规则权。

于是，国家马上调整后的第二批次集中供地竞拍规则，限地价成为了所有试点城市的要求，均将溢价率上限控制在15%以内。

说白了，地王和地王时代被暂停（是不是结束不好说，只能是被暂停）。

统计数据显示，在第二批次集中供地中，22 城整体底价成交的数量高达77%，整体溢价率降至4%。

当然，土地市场规则变了是一方面，另一方面则是楼市的市场全国性变凉。

还有一个权力没说，就是地方政府运用土地财政建设城市的出让金使用权。

对于这个问题，中央采用的“明放暗控”的方法——税务征管制。

原来地方的土地出让金，是属于地方性基金收入，直接入的是地方财政，怎么花当然是市场决定，是财政局执行，总之就是地方的小金库，你懂的。

现在，税务局征管土地出让金。

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