高价拿地遇上楼市下行，龙头央企计提44亿

2月23日晚间，招商蛇口发布业绩快报，2021年公司营业总收入为1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润为103.72亿元，同比减少15.35%。

面对增收不增利，招商蛇口称原因在于市场下行导致毛利率下降，同时对存在减值迹象的资产进行了减值测试，计算出高达43.72亿元的计提减值，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。

今年以来，不少上市房企发布的业绩预告中都不同程度进行了计提减值，粗略估计计提减值额度超过200亿元。一方面，这预示着房企对未来房地产市场偏谨慎的预期，另一方面也反映未来房企的对外扩张将会保守很多。

多家房企计提减值，合计额度超百亿

2021年是地产行业下行明显的一年，有业内人士向时代财经表示，面对当前尚未回升的市场行情，供应端和需求端呈不平衡的表现，“房企项目去化无力，利润会持续下降，提前做好计提的准备很有必要。”

上述业内人士预估，除招商蛇口外，还将会有房企进行计提减值，规模房企和龙头房企或成计提的主流。时代财经梳理发现，在上一年的业绩报告中，招商蛇口也曾披露计提减值，不过2020年同期的计提额度为31.01亿元，本次43.72亿元的额度较去年同比增加40.99%。2020年计提减值的31.01亿元，其导致归属上市公司股东净利润减少21.84亿元，同时也让招商蛇口出现了自2015年重组以来的首次净利润下滑。

一位机构观察员向时代财经解释道，“2021年下半年暴雷房企较多，叠加地产项目销售的下滑，房企出现净利润下滑应该会成为普遍现象。”

上述机构观察员亦指出，接下来将会有更多的房企进行计提减值准备，“接下来的计提肯定是行业普遍现象，去年整个行业的情况较差，现在计提减值对于企业也是好事，把问题全部摊开一次性解决，以后的情况会更好一些。”

据Wind资讯数据显示，进入2022年后，126家A股上市房企中有超过一半的房企已发布业绩预告，这其中又有半数以上的房企表示净利润下滑，合计亏损范围在791亿元至950亿元之间。

据时代财经不完全统计，除招商蛇口计提减值43.72亿元外，目前还有阳光城、蓝光发展、绿地控股、大名城、华侨城、华夏幸福等房企曾公开表示将计提减值准备，计提额度超过200亿元，成为名副其实的利润“杀手”。

其中，阳光城透露2021年有至少7个项目进行存货跌价准备，总额为26.2亿元，而在2019年、2020年，阳光城的计提额还仅为5亿元、8亿元。蓝光发展将计提约69.09亿元的减值损失，主要为存货跌价准备；绿地控股表示拟计提减值约29亿元；上海房企大名城预计计提各项资产减值准备共计2.7亿元-3亿元；华侨城和华夏幸福也均表示将进行资产计提减值准备。

某TOP15房企内部人士对时代财经称，“不得不提计提，公司有打折销售、资产处置等都会影响，当然也不排除有趁机洗干净报表的因素。”

“说明目前大家（房企）的心态是一样的，有压力，也有应对市场风险的防御，不过对于企业的扩张也存在一定的抑制作用，未来房企的对外扩张将会保守很多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析到。

“地王”遇上楼市下行

“对于房企说，计提存货减值一方面是企业对未来市场看淡，一方面也在于过去高价拿地。”一位业内人士如此表示。

阳光城在对2021年业绩预告的回复函中就列出了存货跌价超过2亿的7个项目，其中位于福建的一个项目2020年销售均价为87156元/平方米，而到了2021年则降至64220元/平方米；位于长三角的一个项目2020年销售均价为119266元/平方米，2021年均价跌至88991元/平方米。

2020年，招商蛇口累计获取土地98宗，到了2021年，仅上半年就新增土地63宗，新增土地多位于一二线城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等。而2021年上半年，土地市场一片火热，房企拿地溢价率普遍不低。

1月初，招商蛇口以15.62亿元拿下徐州市2021-51号地块，溢价率达到132.1%；2月，招商蛇口以56.66亿元的总价，9.26万元/平方米的楼面价拿下虹口地块，成为上海新单价“地王”。

在目前市场行情仍未回暖的大环境之下，叠加各地方对于新房价格的限制，那些曾经高溢价拿下的项目或将成为房企毛利率下降的主要原因，房企为此也不得不提前进行计提减值。

以武汉为例，2020年5月，招商蛇口以58.87亿元竞得武汉硚口区地块，楼面价约15633元/平方米，2021年9月底项目入市均价为27500元/平方米，拿地成本占入销售均价近60%，加上去年以来建筑建材价格上涨，对房企的利润也造成不小压力。

另据湖北中原市场研究部数据，2021年武汉新房市场供应量大增，还有大量特价房、工抵房涌入市场，导致市场竞争压力激烈。为促进销售，房企或将进行打折促销，进一步压缩利润空间。

平安证券研报指出，若楼市去化压力延续，出现以价换量，将导致招商蛇口结算毛利率进一步下行，前期高价地也同样面临减值风险。

对于接下来的市场走势，汇生国际资本有限公司总裁黄立冲告诉时代财经，“很难有很大的改善”。他认为，当前的地产市场属于供求失衡的状态，并且这种状态已经持续很久，在未来很长一段时间内都不会得到太大改善。

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