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【财联社时评】房贷创新要理性看待，谨守风险底线是关键

发布时间：2022-08-19 10:32银行理财次评论

在当前的市况下，允许银行在合理的范围内创新房贷产品整体看利大于弊，市场应理性看待。

近期，在全国多地房地产限购限售政策放宽的同时，金融系统房贷产品也有不少“创新”，诸如共同借款、带押过户、一人购房全家帮等陆续出现。除带押过户旨在解决交易环节的痛点之外，共同借款、一人购房全家帮等产品均旨在扩大购房者的首付款或共同还款来源，降低贷款压力。

然而此类“创新”在市场上引发的争议不小。不过严格来说，这些“创新”都不算新。以共同借款为例，不管是以父母作为购房人、子女作为共同借款人的接力贷，还是子女作为购房人、父母作为共同借款人的合力贷，以往都曾经在市场上出现过，但后续均被监管叫停。监管彼时最主要的考虑有二，一是这些产品容易突破限购，成为一些投资客腾挪名额的工具；二是传统的房贷风控认为购房人和贷款人应为同一人，共同借款人的引入容易造成一些隐性风险点。

而随着银行体系的风控逐渐完善，各地的限购限贷政策事实上成了此类产品最大的障碍。比如广州今年初曾传出有银行可以办理接力贷的消息，但当事银行很快叫停，最关键的原因就是当地的限购限贷政策没有调整，银行此举有突破红线之嫌。不久前，北京在三个试点项目上向老年人购房人放开了子女可以作为共同借款人的口子，市场上关于接力贷的讨论就明显多了起来。

笔者认为，在地方限购政策做出调整之后，商业银行合理介入此类房贷产品无可厚非。此类银行房贷产品扩大了购房者的还款来源，降低了贷款的压力，在一定程度上促进了存量房交易活跃度，从而增加银行信贷业务的规模和效益。但其中关键在于风险把控，几个基本的原则我们应该要准确把握。

首先，如同普通房贷产品一样，涉及共同借款人的产品，要对申请人和共同借款人的财务状况有严格的审核。例如接力贷中涉及的老年人退休金收入稳定性、老年人健康情况、年龄和贷款时限的对应情况等，均应仔细审查。同时在实际操作中，要杜绝带押过户、接力贷等产品为投资购房者利用的空间。比如接力贷可设置家庭购房的套数上限，防止子女借老人名义进行炒房等，这些要求在现有的条件下并不难做到。

其次，共同借款虽以家庭为单位放大了共同还款来源，但没有人为改变贷款的还款节奏。笔者认为，这应是未来国内各类房贷产品创新的一个基本底线。以往与接力贷等同期出现的“气球贷”（开始只付息，末期一次性还本）等产品监管仍然要严格禁入。原因很简单，这种创新改变了还款规则，看似减轻初期还款压力，实则模糊贷款人的风险识别度，甚至有可能在帮助不合资格贷款人获取贷款。

最后，考虑到整个银行体系的风险敞口，此类创新贷款可在总量上设定比例予以控制。据媒体报道，目前在一些城市中接力贷是有银行接单的，也有一些银行未予介入。笔者认为，做与不做的选择权应该交给银行，监管在总的风险原则上予以把握即可，同时也应注意与当地限购限贷政策的衔接。

从统计数据来看，当前的地产市场处于筑底恢复阶段，国家统计局发布的7月70个大中城市房价数据显示，40个城市新房价格环比下跌，51个城市二手房价格环比下跌，分别较上月增加2个、3个。同时，央行数据显示7月份以房贷为主的中长期贷款增加1486亿元，同比少增2488亿元。在当前的市况下，允许银行在合理的范围内创新房贷产品整体看利大于弊，市场应理性看待。

梁柯志