近年居民中长期贷款增速下滑 房价上涨空间正在逐渐缩窄

冉学东

过去十多年房地产价格上涨，最主要的基础是需求在上涨，而需求上涨的最主要推动力是银行贷款，这时候居民放杠杆的进度就决定了房价的走势。

从近十年居民贷款增速，尤其是中长期贷款的增速是大幅放缓的。一般把央行公布的数据中“住户中长期贷款”近似看做居民用来购房的贷款，这是一个相对比较准确的衡量居民房地产贷款增速的指标，对于未来房价的走势具有一定参考意义。

从央行披露的数据看，从2017年开始，居民中长期贷款的增幅就开始大幅下降。笔者截取的样本，从2009年算起到2020年，2009年居民中长期贷款是1.70万亿，而到了2020年，这个数字达到5.95万亿元，增加了大概三倍多，这个增幅于全国房价增幅大致相似。

不过，在过去十多年，全国房价基本是单边上行的，但是居民中长期贷款的增幅并非直线，而是跳跃非常大的，有些年份居民中长期贷款是小幅下滑的，比如2011居民中长期贷款增加了1.46万亿元，而2012年居民中长期贷款增加了1.96万亿元，一年整整少增加了0.5万亿元，但那年的房价个别地方出现了小幅调整，不过大多数地方的房价是平稳的。

2017年，居民中长期贷款增加了5.3万亿元，而2016年居民中长期贷款增加5.68万亿元，一年整整少增加了0.38万亿元。然而，我们知道2017年房价涨幅也跟一般年份涨幅大体一样。

这十多年中居民中长期贷款增加最多的年份是2016年，这一年的居民中长期贷款增加5.68万亿元，2015年中长期贷款增加了3.05万亿元，多增加了整整2.63万亿，多增加的幅度超过86%，从房价增长幅度看，这一年房价的涨幅跟其他年份也差不多，基本都是单边上行的。这说明，短期来看，贷款并不是房价上涨的决定因素，还有其他复杂因素在决定房价的走势。

当然，最近几年消费贷款被挪用买房的情况比较严重，而从2017年开始监管消费贷款挪作买房的情况开始查处，去年更是进行了严厉的打击，不过这一点也许金额相对较小，从数据上反应不是很明显。

从2017年开始居民贷款增量就在7万亿以上的平台上缓慢爬升，涨了四年到2020年居民贷款增量也才7.87万亿，四年增加了0.74万亿,中长期贷款从2017年的5.3万亿到5.95万亿，四年只增加了0.65万亿，增幅也很平稳。

只不过，从短期贷款来说，2017年的短期贷款是1.83万亿，2016年只有6494万亿，增加了大约1.2万亿；2108年居民短期贷款增加了2.41万亿元，2017年，居民短期贷款增加1.83万亿元，增幅达到6千亿左右。与此同时，这几年消费并未出现大的回升，这两年是互联网消费金融大兴的年份，可能有部分消费贷款进入房地产领域。

从2018年开始，监管对于互联网金融进行集中治理，2017年开始整治消费金融被挪用做房地产按揭贷款的情况，从2019年开始居民消费信贷增幅下降，2019年居民短期贷款只增加1.98万亿元，2020年居民短期贷款增幅是减少的，短期贷款只增加1.92万亿元，相比2019年少增加600亿元。说明监管对于贷款挪用的整治见效了。

从今年的情况看，今年后半年的增幅已经被前半年的增幅给挤占了。今年前半年，住户中长期贷款增加3.43万亿元；而去年上半年只增加了2.8万亿元，全年居民中长期贷款中长期贷款增加5.95万亿元，那么如果今年居民中长期贷款跟去年保持增幅不大，那么下半年的增幅是很小的，这也预示着下半年房价的上涨空间不大。

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