上调房贷利率应该支持首套房贷

冉学东

7月24日，上海地区商业银行房贷利率将上调，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，自7月24日起开始实施。

房贷利率已经成为各地控制房价过快上涨，引导房地产市场健康发展的重要手段，今年六七月以来，房贷利率上涨的地区越来越多，而房贷利率也已经突破6%.

5月，蚌埠市已有两家银行上调了房贷利率。其中，徽商银行个人住房贷款利率首套房由5.88%调整至6.05%，二套房利率由6.13%调整至6.28%。且贷款额度非常紧张。光大银行首套房房贷利率达到了6.125%。

自2021年7月7日起，蚌埠农商银行上调房贷利率：一手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.10%；二手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.15%。二套房利率为6.37%。

实际上，今年以来，多个城市的银行房贷业务收紧，利率上调。融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。成都、南宁等城市首套房贷利率破6%。6月，甚至有部分城市出现银行二手房房贷暂停情况。

在一些热点城市，房贷利率调整尤为频繁。广州房贷利率年内“四连涨”，工行广州分行首二套房贷利率分别调整为5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，上升了50个基点。

5月份至今，深圳、苏州、宁波、杭州、宁波、南京和天津等相继上调首套房、二套房贷款利率。深圳建行上调房贷利率，首套房贷款利率5.10%，二套房贷利率5.60%。苏州四大银行首套房贷利率全部上调至5.70%起，二套房贷利率6.00%起。

目前，房贷利率的定价基准是LPR，2019年8月份首期LPR报价一年期为4.25%，5年期以上为4.85%，随后二者分别经历了4次、3次调整。

最近一次调整是在2020年4月份，一年期LPR由4.05%下调至3.85%，5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%，随后便一直维持至今。自此LPR已连续15个月未变。

2019年8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

虽然，LPR已经连续15个月原地不动，但是房贷利率却一直在上涨，显然，各地已经意识到房贷利率是最有效的贷款利率调整手段。

不过，房贷利率工具的使用也要慎之又慎，因为对于中国目前的房地产市场而言，是一个非常特殊的市场，由于政府的严厉的行政管控，以及大众对于房价降仍然将上涨的预期，导致房地产市场是一个非常典型的买方市场，在一些城市，需求远远大于供给，许多购房者对利率并不敏感，因为利率相对于他们所预期的房价涨幅是很小的，可以忽略不计，这时候，如果一味以上调房贷利率作为调控市场的手段，可能最终缘木求鱼。

再者，房地产是市场已经是一个行政严格控制的市场，其价格已经远远跟价值扭曲，从目前来看，中国房地产市场尚未经历过一轮牛熊周期，市场普遍的预计是，房价将仍然上涨。而对于银行而言，由于房价没有出现过持续的大面积的下跌，房贷是所有资产中风险最小，收益最大的资产，只要放贷就能赚钱。调整利率更加鼓励他们放贷。

另外，此轮商业银行上调房贷利率，都是普遍上调了首套房贷的利率，在国家基准利率不变的情况下，大幅上调首套房贷利率，二套房贷利率跟首套房贷利率差别不大，这显然也违背了房地产调控政策中，支持首套刚需自助购房的政策。

因此，房贷利率不能一味调高，而是更应该配合行政管制手段，支持刚需购房，严格限制投资炒作。

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