精准拿地 复合业态赋能 浙江世茂:纵深长江流域的背后逻辑
理财鱼小提示：精准拿地 复合业态赋能 浙江世茂:纵深长江流域的背后逻辑
依据“十四五”规划纲要，我国将全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。世茂集团浙江区域公司（下文简称：浙江世茂）紧跟这一战略，在深耕浙江的基础上向周边省市拓展。目前，在年初升级为“特区”的浙江世茂，已实现管辖范围从深耕一省到纵深五省的新跨越。
浙江世茂布局图
战略思路的调整，带来的是一份亮丽的成绩单。2021年1~5月浙江世茂销售额达到近200亿，同比去年增长约130%。另外，其下辖的华中地区公司亦在1~5月实现销售额近百亿元，同比去年增长超400%。
近日，世茂集团高级副总裁、世茂浙江区域公司&世茂华中地区公司董事长兼总裁谢琨接受了本报专访，对浙江世茂纵深长江流域战略的原因和逻辑作了深度解读。
从浙江到长江流域，服务5省25城102盘
问：浙江世茂在近几年发展突飞猛进，今年已升级为特区，请您谈谈浙江世茂是如何实现高质量发展的？
谢琨：在深耕浙江的基础上，2020年浙江世茂开始向周边省市拓展，全年销售额突破约500亿，连续4年实现高质增长，年复合增长率约67%，位居浙江排行榜TOP10。在综合规模、利润、可持续发展等多维指标的考核评估后，2021年，集团批准浙江世茂升级为特区（区域公司）。
目前，浙江世茂的业务覆盖范围已从一省扩展为横跨五省，串起了长三角城市群、长江中游城市群和中原城市群共三大城市群，服务于长三角一体化和长江经济带两大国家战略。截止目前，在该5省25城共有102个项目处在不同发展阶段。
升维赋能，是近几年浙江世茂一直在潜心实施的业务发展策略。从高星级酒店、智慧办公、TOD综合体、社区商业以及多住宅产品线的开发建设到后端的运营管理、社区服务，浙江世茂已经建立起一整套逻辑清晰、协同高效的管理系统以及组织文化，这也是浙江世茂的核心竞争力所在。
宁波世茂广场效果图
随着管理半径扩大，浙江世茂拓展到浙江、湖北、湖南、安徽、河南五个省份，不仅项目更多，业务类型也更加丰富。其中最为典型的项目有：武汉世茂锦绣长江，约202万平方米大型综合体，集超高层住宅、顶级酒店康莱德、希尔顿、世茂大厦、世茂广场于一体；荆门龙山中央商务区，约百万方主城区文旅大盘，集写字楼、酒店、商业MALL和文旅商业街、高端住宅于一体；武汉世茂摩天城国际IP主题乐园，打造华中最大室内主题乐园和商业中心。
武汉世茂锦绣长江实景图
集中供地大背景下，审慎补充优质土地
问：在集中供地的大环境下，浙江世茂如何看待目前的拿地环境？后续的拿地计划又是如何？
谢琨： “两集中”供地是国家为推动房地产行业良性发展的一个新政策，在同一时间内放大供应量，会对一些资金、信誉、商誉都比较好的大企业更加有利。浙江世茂在近期几个城市的集中供地中，进行了广泛、积极的参与，并始终坚持稳健经营的底线逻辑，也有所斩获。目前，浙江世茂土储充足，去化速度稳定。
浙江世茂坚持高能城市布局，保障投资安全性。我们对各个城市的发展能级有自己的一套评估系统，并在实战中不断优化提升，在中高利润项目的获取中成绩是优秀的。今年浙江世茂已在一级土地市场获取5块地（杭州2块、长沙、台州、宁波各1块），虽还没到销售阶段，但从板块竞争角度来看，均已处在优势地位。
在后续拿地计划中，浙江世茂将会充分发挥好自身复合业态的发展优势，在一二线核心城市以TOD等复合业态项目作为重点投入，对于一些强三四线城市，也会择机获取，发挥好自身高品质的管控优势和标准化的高效优势。
我们在城市发展趋势上前瞻布局，以合适的成本拿取优质地块。例如，杭州临安的国风源赋项目、笕桥的TOD项目、长沙远大路项目，都是较低溢价获取土地，而后续在短时间内，同区域土地溢价率大幅提高。
杭州国风源赋项目效果图
同时，浙江世茂的运营能力，从前端拿地到规划设计、生产建设、销售服务、招商运营、调度协调等方面的管理水平，在多年系统化、模块化、标准化、精勇化的锤炼下已经得到不断提升。例如温州世茂璀璨瓯江，8个月内6次开盘，销售额超约35亿元，创造了温州楼市销售神话。
温州世茂璀璨瓯江实景图
复合业态赋能，以资金实力、产品力实现良性发展
问：在集中供地的大环境下，不少房企面临前所未有的挑战，浙江世茂将如何面对这一变化？
谢琨：无论是怎样的寒冬，总有浪潮向你而来。变化就会带来不确定性。能从不确定性中获益的，正是那些具有反脆弱性的优秀组织和团队。
浙江世茂这几年选择项目时，始终坚持一个原则：没有现金流的利润不是真利润；没有利润的现金流不是健康的现金流。正是对这一基本原则的坚持，促进了浙江世茂的环境适应能力和反脆弱性。我们将会从多个维度持续提升发展，积极拥抱挑战。
其一、稳固的资金实力。浙江世茂近年来回款质量及经营性现金流充足，今年1-5月回款金额已近180亿元，回款率近90%。在资金整体流动性收紧的大环境下，浙江世茂优秀的现金流管控能力，叠加集团财务稳健的支持，在竞争中能以较强的资金实力提高参拍的覆盖率。
其二、开放和融汇共赢。截至目前，浙江世茂已经与TOP20房企中的80%达成合作，并积极“走出去”，与酒店、文化、商业、智慧四大IP领域的优质资源、品牌深入合作，互惠互利，在多维领域稳健深耕，赋能城市发展。
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