下周发行！2022年首单REITs获批，能有多火？
备受瞩目的REITs产品又将增添新成员。
基金君获悉，2022年首单公募REITs产品——华夏中国交建REIT获批，同时披露了基金合同、招募说明书和询价公告，这意味着又有一款新产品即将面世。
从公告来看，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，募集总份额为10亿份，按此推算该REIT的规模可能突破百亿。
在这个“万亿”的公募REITs赛道上，伴随着政策利好频吹，各大机构都在发力，未来可能更多的产品出炉。
华夏中国交建REIT正式获批
将于3月29日开始询价
2022年首只公募REITs产品获准注册！
据证监会网站显示，华夏中国交建REIT正式获得注册批复。据悉，该基金合同期限为40年，准予基金募集份额总额为10亿份，托管人为农业银行。
与此同时，华夏中国交建REIT披露基金合同、招募说明书和询价公告。根据相关资料，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
值得一提的是，公告还显示了发售重要时间安排：
从公告来看，中交REIT将采用向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价配售（网下发售）、向公众投资者公开发售（公众发售）相结合的方式进行发售。
网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。
资料显示，中国证监会准予中交REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75％。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占发售份额总数的比例为20％；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占发售份额总数的比例为55％。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50％，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70％。
公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5％，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30％。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。
中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90％以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
值得一提的是，中交REIT的底层基础资产为湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目。武深高速是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。
其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性强但通道相对狭窄，在D字形区域内，武深高速较京港澳高速在通行距离、通行时间、综合通行成本、通行体验上更具有比较优势，将带动该项目交通量和经营效益持续提升。
实质性推进REITs发行准备
项目或近百
不仅华夏中国交建高速公路审核通过，鹏华深圳能源清洁能源也已于前期正式上报至深交所，基金君了解到，后续还有不少产品正在路上，而这一数量或接近100只。
鹏华基金基础设施基金投资部负责人周宁表示，未来公募REITs数量将进一步增加。去年底国家发展委印发通知，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，提出7个方面的要求；近期证监会也表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。相信在监管的推动下，公募REITs扩容速度有望加快。
“目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，将获得优先支持。”周宁表示，从政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。
“除了已经披露出来的项目，全国各地也有诸多公募REITs项目处于执行阶段，我公司也有一些在准备的项目。”建信基金相关人士也表示，其中，为了更好的契合建设银行三大战略之一的住房租赁战略，建信基金重点聚焦的其中一个领域即为保障性租赁住房。
上述人士表示，自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房预计未来会成为重要的公募REITs底层资产类别之一。
不过，也有一家基金公司REITs人士表示，目前国内公募REITs还处于试点阶段，首批项目上市至今未满一年，包括监管层和业界都在梳理总结相关经验，尚未进入快速扩容阶段。
而谈及未来有潜力的REITs产品类别，不少人士认为，从潜在资产体量和政策鼓励方向两方面看，交通设施、租赁住房、新能源和产业园有较大的扩容潜力。
新华基金认为，目前公募REITs项目资质仍要求较严格，除聚焦重点区域、重点行业、优质项目外，对原始权益人的标准仍局限在强信用主体上，因此审批速度仍较慢，短期内扩容速度不会太快。已上市11只产品中，以高速公路和产业园作为底层资产的传统基建项目居多，但从年初至今监管发文来看，今年有可能向保障性租赁住房、光伏发电站等尚未有发行成功REITs产品的行业发力。
中金基金相关负责人士也表示，目前已经获批或正式上报的资产类型包括高速公路、垃圾发电、水务处理、仓储、产业园区、清洁能源等，可见公募REITs的扩容不仅是数量的扩大，也包括资产种类的进一步丰富。在房住不炒、东数西算和碳中和等发展方向指引下，清洁能源、保障性租赁住房、数据中心、铁路、新基建等均可能是重要扩容方向。
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