红海一片的商业地产“轻资产” | 2021上市中资房企商业地产业绩盘点与思考（下）

从住宅营销到商业产业资产销售，从物业轻资产拓展到商业轻资产拓展必然红海一片，内卷严重。

这是上市中资房地产企业2021年报盘点的第二部分。

按照投资性物业收入在总收入中的占比排序，第1-9位在第一部分中，点击链接查阅 ：房地产下半场，绝不能让商业地产矮人半截！|  上市商业地产企业2021年报盘点与思考（上）

与排位靠前的企业相比，这部分企业的投资性房地产租金收入只占企业总收入的2%，甚至更低。

这些企业一方面住宅导向更明显，另一方面业务更趋多元化，而且多元化业务的分散程度明显比第一部分中的企业要广。

从多元化的维度来看，过去几年地产企业非相关业务多元化普遍失败案例居多，本次盘点的这18个企业都是地产相关业务多元化，与主业依附较强，已经形成一定的规模效应和增长势能。

增长最快的是，按照价值链上下游来进行多元化业务的轻资产业务。也就是靠自身业务已经锻炼出团队，可以对外提供服务的业务。比如几乎各家都有的物业管理、龙湖、华润、印力、招商蛇口都积极拓展商业运营服务、碧桂园的智能建造服务、绿城代建业务等，这为进一步分拆和专业化打下基础。

重资产类的业务仍在扩容期。按照产品来进行多元化来看，商业、办公仍然是主要赛道，而受疫情和本身经营特性限制，酒店要么业绩不好，要么直接不计入投资性房地产，或者干脆就不碰此类物业。长租公寓是近年来备受关注的领域，而产业园等资产则以央企国企为主。

在房住不炒、降负债、不确定和黑天鹅较多的发展阶段，稳字当头。

各家都在奉行几乎一致的策略方向：更拼命的住宅回款，更稳健的商业产业地产投资，在深挖住宅与商业、产业地产价值链服务潜力的基础上，进行更积极的物业、商业、代建、建造等轻资产拓展。

可以想象，从住宅营销到商业产业资产销售，从物业轻资产拓展到商业轻资产拓展必然红海一片，内卷严重，佣金高企，拼的头破血流，而这也是整个行业走向深度专业化的必然趋势。

此轮调整宣告了房地产上半场的彻底结束。

招商蛇口的三个转变或许就是行业普遍的下半场初期阶段的共识：由开发为主向开发与经营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变，推动未来更高质量发展。

10 招商蛇口工业控股股份有限公司

营业收入  1606.4 亿元，（+23.9%）

租金收入  34.14 亿元，（+17.98%）

租金收入占营业收入比：2.1%

整体营收方面

招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%。净利润103.72亿元，同比下降15.35%。社区开发与运营毛利率为17.63%；园区开发与运营毛利率降至28.22%。

财务方面

报告期间内，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。三道红线均处于绿档。

商业运营方面

报告期间内，招商蛇口拥有可出租土地面积 139.84万平米，出租率98%，报告期出租收入 1.00亿。

招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积 452.42万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入34.14亿元，同比增加 17.98%，总体出租率84%。

报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地经营管理的酒店客房3,100套，全年酒店收入6.10亿。

商业方面，报告期内，招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3 个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

2021 年，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目顺利开业，其中杭州花园城品牌开业率89%，开业5天客流21万人次；凯里九方实现招商率96％，开业率83%，近40%品牌首进凯里市场。

截至年末，公司主要在营集中商业项目共计25 个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

公司主要运营管理的集中商业项目：

写字楼以及酒店方面，截至年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。主要运营管理的酒店共14家，包括国内12家，国外2家。

物业服务方面，招商积余在管项目达到1717 个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%；全年实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

展望

在业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军表示，遵循当前房地产行业“规模在开发、价值在经营、效益在管理、 竞争力在创新”的商业逻辑，招商蛇口将“三个转变”融入战略，即由开发为主向开发与经营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变，推动未来更高质量发展。

2022年的商业方面，招商蛇口副总经理聂黎明表示：“现在进入存量时代，目前商业业务是我们的成长型业务，在2022年或者十四五期间，将继续按照我们的战略规划和双百目标去进行努力。”

预计再2025年前开业的主要集中商业及写字楼在建项目：

关于收并购策略，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，相比参与土拍拿地，收并购过程较为复杂。标的质量、风险是否可控、价格是否合理等都是需要纳入考量的因素。“作为并购贷首家落地企业，招商蛇口将以积极态度谨慎推进收并购，顺应国家大势。”另外，蒋铁峰透露，目前正在与多家房企接触，若有相关进展将会及时披露。

11中国海外发展有限公司

营业收入 2422.4 亿元（+30.4%）

租金收入 46.7 亿元（+15.2%）

租金收入占营业收入比：1.9%

整体营收方面

报告期间内，实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%。经营溢利为人民币603.1亿元。毛利率为23.5%，毛利率为23.5%，净利润率为16.6%。归母净利润为401.6亿元。

商业收入51.7亿元，同比增长17.4%。

财务方面

报告期间内，集团的资产负债率58.9%，净负债率32.3%，保持在绿档且各项指标距离上限有较大空间。集团的加权平均融资成本3.55%，继续保持行业最低区间。

商业运营方面

共4页: 上一页下一页

>相关《红海一片的商业地产“轻资产” | 2021上市中资房企商业地产业绩盘点与思考（下）》内容：

据每日经济新闻消息，有专业人士预测称， 如果北京没有那么关闭那么多影院，预计今年五一票房大概能到2亿元，但如今，怕是也就只有1.5亿元 。 而猫眼电影统计的数据似乎也验证了业内人士的猜想：截至2022年4月30日18时24分，2022年五一假期（04.30-05.04）...【继续阅读】

理财鱼小提示：49岁郑秀文晒刮痧照片！穿镂空上衣露出手臂纹身，脖子肩膀红一片 近日，郑秀文在自己的社交平台上晒出了一组她最近的生活日常。第一张是她健身的照片，照片中郑秀文戴着发带将碎发都往上梳起，看起来十分利落。她穿着一件胸口前镂空的运动内衣，既...【继续阅读】

大堂灯已全息，只有收银台还亮着，可以买饮料和爆米花。“不卖票了。”北京东四环一家影城工作人员告诉《中国新闻周刊》，“昨天（4月28日）下午4点多突然接到的通知，从5点开始，朝阳区电影院全部暂停营业。” 而到了4月29日，北京电影局发出通知，4月30...【继续阅读】