济南推出二手房“带押过户”，此前山东已有成交案例，律师：该模式下双方均有法律风险

本报记者 李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

降低首付比例、取消楼市限购、二手房可带押过户……近期，多个城市积极出台楼市调控新政策，以期激活市场活力。

其中，济南的二手房“带押过户”政策更是引起社会各界的关注。

8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，宣布推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。

值得注意的是，上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师8月19日向《华夏时报》记者强调，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。

同时，也有业内人士向《华夏时报》记者指出，“带押过户”其实对银行没有实质性好处，如果没有强制性政策，银行不一定愿意去主动推这个事。而且现在增加了卖方、买方、银行之间沟通协调的成本。

把解除抵押放在了最后环节

“办理抵押预告登记后即可放款，这些年在商品房预售过程中是一直存在的，但在存量房交易中，开展的城市并不多。”济南住房公积金中心党组副书记、副主任任立新在8月17日的新闻发布会上介绍。

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南市住房公积金中心和银行、公证等机构，推出了二手房“带押过户”登记新模式。目前，“带押过户”模式在济南工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，之后将在济南全市二手房市场全面推行。

据悉，在这种新模式下，如果存在抵押的房产要上市交易，无须提前还贷，无须垫付资金，选择“带押过户”登记新模式，可安全、快速完成过户、抵押、发放新贷款，归还原有贷款。

据济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚介绍，传统模式要求先解除抵押再过户，而“带押过户”顾名思义，就是带着抵押过户，把解除抵押放在了最后环节，这一点调整就带来两个方面的好处。一是大大降低了交易成本，二是全面化解了交易风险。

在交易成本方面。传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户。而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。

交易风险方面，在传统流程下，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济纠纷，法院查封房子，对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

值得注意的是，引入公证“提存账户”是“带押过户”中一个重要的环节。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明表示，通过公证处的介入充分保障了交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题。并且，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户”。

同时，《华夏时报》记者还了解到，济南公积金中心还联合济南市自然资源和规划局，联合出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

此外，济南公积金中心在8月15日发布公告称，对在济南市行政区域内购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。

在任立新看来，这些政策的出台，都将为房地产金融市场注入新的活水，势必对整个房地产市场健康发展提供更好的保障。

“带押过户”是调控新方向？

值得一提的是，济南推出二手房“带押过户”的背后，是二手房市场的低迷。

据国家统计局发布70城商品住宅销售价格变动数据显示，济南7月份二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比降幅扩大到3.0%。自去年9月以来，济南二手房销售价格指数已经连降11个月了。

而据《华夏时报》记者了解，在济南之前，就有多个城市推出二手房“带押过户”交易模式，如青岛、珠海、昆明等。

但广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也于8月17日向《华夏时报》记者提到，“过去，也有城市试图推进这项政策，但由于担心风险，银行之间的协调等，并未有效推进。济南的新政，有望缩短交易周期，甚至缩短一半。”

以青岛为例。据青岛西海岸新区不动产登记中心公众号8月17日消息，今年5月，青岛西海岸新区不动产登记中心就已经完成了第一笔“带押过户”业务。近日青岛西海岸新区不动产登记中心还办理了山东省首笔“带押过户再抵押”业务。

对此，青岛西海岸新区不动产登记中心表示，该举措在二手房交易中，省去了“买家垫资或者卖家借款-卖家去银行还贷-解除抵押-申请抵押过户”这一繁杂流程。在保障抵押权人利益的同时，减少了卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低了卖方撤押后不配合过户的风险，简化了程序，减少了群众来回奔波，大大提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

除了能提升效率外，多名专家、业内人士表示，“带押过户”模式有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

像中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在8月17日向《华夏时报》记者指出，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

李宇嘉也认为，目前热点城市住房需求，既有新市民租房和买房刚需，也有老市民的换房。这其中，二手房占有重要地位，其小户型、区位优、分布广的特点，为新市民上车安家，老市民换房改善，并以“连环单”的形式，一个交易单能带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的特效。

“这一政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可将该模式在全国推广，进一步促进房地产市场良性循环。”李宇嘉说。

不过，也有业内人士持不同看法。

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