经营贷购房调查： 中介苦口劝停、综合成本最高10%仍无法阻止市场惯性

经营贷本无错，错在被人用错地方。

8月10日，工商银行上海市松江支行因存在经营性物业贷款、个人经营贷款变相用于购房的违规行为，被上海银保监局罚款50万元；8月7日，深圳相关部门对外表示，辖区内查出21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

经营贷本来是以中小企业主或个体工商户为服务对象的银行融资产品，由于经营贷利率比房贷利率低，额度高达千万元，被频频挪用为购房甚至炒房资金，成为监管重点打击对象。

7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将因城施策，重点整治套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。

今年以来，北京、上海、广东、深圳等地纷纷开展信贷资金违规流入房市的排查，并启动整改问责。尽管相关部门对经营贷等资金违规流入楼市的现象加大了监管力度，但市场利益链条依然斩不断。

8月12日，一家融资担保公司广东分公司负责人蒋梅（化名）对时代周报记者表示，“很多机构都说可以做经营贷购房业务，但目前没有人敢承诺能放款。”

银行收紧经营贷

经营贷审批收紧并非个例。时代周报记者走访广州多家银行发现，多家银行表示自今年4月起，经营贷的申请对个人房产的持有时间和资金来源、企业经营的注册时长和流水记录都有严格要求。

8月12日，农行广州分行一名个贷经理向时代周报记者表示，如果房产证、企业工商注册时间和流水记录未满一年，基本上经营贷批复无望。资质不符合的用户，经营贷批下来都得提前还。

3月26日，银保监会多部门联合发文，要求银行业金融机构加强借款人资质核查。具体来说，企业成立时间或受让企业股权时间、持有被抵押房产时间都需要满足一年。借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息会交叉验证。

地方监管部门对银行信贷资金违规流入楼市的审查从未停止。7月上旬，广东银保监局针对经营贷、消费贷违规流入房地产市场的违规情况，对广发银行、兴业银行、招商银行、工商银行4家银行12家分支机构及10名责任人连发12张罚单，罚金高达1090万元。

与此同时，监管部门对经营贷购房的溯源战线也在不断拉长。7月以来，在涉房融资违规问题上，上海银保监局已向建设银行、工商银行、中国银行等银行发放近30张罚单。

8月7日，深圳市对外通报严查信贷资金违规流入房地产领域的最新情况。2020年4月底，针对紧急排查发现的问题，深圳金融监管部门责令银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规流入房地产领域贷款。经查，前期共有21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

此外，地方金融监管部门的调查也延伸至助贷机构和小贷公司。

近期，深圳市地方金融监管局对辖区内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。

6月初，广州市地方金融监督管理局发布通知要求辖区内各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

信贷资金违规流入楼市已经成为监管部门重点关注的问题。

7 月 22 日，住建部房地产市场监管司司长张其光在接受央视采访时公开表示：“将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。”

经营贷通过率大降

即使在如此强势的监管之下，时代周报记者在调查过程中发现，目前部分地区贷款中介仍可以提供信贷资金购房的助贷服务。

“变形”购房贷款有装修贷款加信用贷款、消费贷款和经营贷款等形式，上述贷款的资金额度和风险依次递增。

信用消费贷的申请额度一般在200万元以内，如建设银行消费贷额额度最高为200万元。相比之下，经营贷额度高达千万元，且利率较低。因此，在监管部门严查楼市资金的背景下，“经营贷购房”的助贷业务仍有大量市场需求。

具体来说，贷款中介帮助购房者注册公司，找过桥资金，全款买房，再把房子抵押出去，把高利率的房贷给置换成低利率的经营贷。时代周报记者了解到，营业执照成本在8000元到1万元不等。

在监管政策收紧之下，多数国有银行和股份制银行都已暂停“双新”（指新过户的房产,新办营业执照,）客户的经营贷业务。

蒋梅透露，目前广州地区只有一家大型国有银行接受办理“双新”客户经营贷业务，先息后本，经营贷年化利率4.25%。除此之外，银行经办需要收费3%，中介机构要收3%，借款人要做好实际成本超过6%的准备，甚至综合成本上浮至10%。

8月12日，广州地区某大型融资担保公司人士告诉时代周报记者，“有营业执照的客户能贷到1000万元，没有（营业执照）的，放款时间超过一个月。”据上述人员介绍，贷款申请超过一个月，垫资费日利率为0.1%。按100万元计算，一个月的垫资成本高达3万元。

当时代周报记者询问是否能保证经营贷成功放款，该中介的回复是“一定能，但时间无法承诺”。

严监管之下，“购房型”经营贷审批失败的情况逐步增多。根据蒋梅说法，10笔经营贷购房的业务中，其中的4笔业务可能审批失败。银行批复遥遥无期，而客户的垫资费压力却与日俱增。

今年在广州南沙区购置一手房的陈明（化名）就面临上述情况。陈明在四家银行陆续申请过100多万元贷款。今年4月，陈明在贷款中介的帮助下申请经营贷，虽然当时银行经办人表示批复“没问题”，但这笔贷款至今未通过。

“关键是风险非常高，几乎没有中介会承诺违规金，因为几乎没有人能保证银行成功放款。”蒋梅劝认为最好不要申请经营贷。

从多名地产中介反馈的信息，印证经营贷购房现象减少的情况。

8月12日，广州某地产中介陈冬冬（化名）对记者说：“目前来看，购房资金来源不明，银行贷款审批很难成功。如果当事人主张转入资金属于还款，那必须提供相应的转账记录，否则贷款同样失败。”

值得注意的是，借款人以垫资过桥、他人借名贷款方式购房，不但银行贷款可能无法通过，还很可能影响个人征信。

8月7日，深圳金融监管部门明确表明，对查实的提供虚假资料的借款人，以及协助违规套取经营用途贷款的中介机构，将列入银行禁止合作黑名单，或纳入失信联合惩戒机制和征信系统予以惩戒。

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