第二批集中供地有变！后续调控方向指哪儿？
8月6日，深圳成为首个中止第二批集中供地的城市，随后上海、青岛、济南等城市跟进。直至8月18日，杭州和沈阳同日终止和延期第二轮集中供地中出让的地块后，已有16城推迟和调整了二轮集中土拍出让时间与内容。
第二轮土拍“变局”背后，与近期业内盛传的自然资源部闭门会议中，对集中供地试点城市土地出让政策调整有关。
从已完成土拍调整的城市来看，调整内容集中于房企资质审查、资金来源，调整土拍规则及溢价上限。
那么，“制度优化”能否改善土地供应格局“部分失衡”的状况？未来调控政策是否能进一步优化或放松？
面对重重疑问，中泰证券证券研报给出了分析和解答，并对未来土拍形势变化的可能性进行了推演。
制度优化只是开始
从溢价率的角度来看，100大中城市在集中供地制度安排下，整体溢价率下行。尤其是2021年4月后，土地市场溢价率持续下行，自当月26.03%的年内高点下行至5月11.13%的近两年来的低点。
不过，溢价率的持续下行并不能反映真实拿地价格的变化。一方面，土地出让过程中的起拍价格持续上升，变相推升了实际的成交价格；另一方面，部分城市对于销售价格做出了严格限定，同时对于达到溢价率上限的地块，要求企业竞拍项目企业持有面积比例，真实地价仍旧较高。
从整体市场来看，无论从成交地价占市场商品房的销售比例，还是从土地起拍价格的涨幅来看，上半年土地市场价格显著走高，导致市场对于房企远期盈利能力的持续悲观。
2021年上半年，100个大中城市住宅类用地平均起拍价格5928元/㎡，同比增长20%。相比之下，上半年平均宅地成交均价为7194元/㎡，同比增长25%。一方面，宅地起拍价格快速增长，上半年增速自2018年以来第二高水平。此外，一季度在核心城市进入集中供地阶段后，全国土拍核心城市阶段性的供应断档，导致中小城市的外溢性拿地需求提升，推升整体土地市场价格。
从房价和地价对比角度来看，统计局口径下，上半年全国商品房销售均价为10485元/㎡，100个大中城市住宅及商业类用地综合出让平均楼面价为6619元/㎡，地价占售价的比例为63%。
虽然当期拿地与当期销售价格并非完全对应，但从占比的变化趋势来看，在当前房住不炒的背景环境下，核心城市仍旧执行严格的限价措施，从地价相对于售价的相对角度来看，上半年新增拿地项目的平均盈利能力处于近十年以来的绝对低点。
另一方面，上半年，100个大中城市中三四线城市宅地平均成交楼面价5123元/㎡，溢价率为25%，在一二线城市集中出让制度出台后，短期土地市场供给不足叠加企业拿地意愿上升持续推升市场宅地成交价格。
从月度数据角度，一季度三四线城市宅地成交溢价率快速上升，2月溢价率达到36%的近三年历史高点。而二季度后，热点城市集中供地陆续出让，市场需求走弱的情况下，土地市场起拍价格持续抬升，持续推高真实成交价格。
整体来看，在当前土拍市场规则缺乏横向和纵向可比性之下，溢价率水平已经难以反映土地市场冷热程度，更难以反映拿地的真实盈利能力。而从拿地均价及房价对比的角度来看，房住不炒的背景之下，如果严格执行限价政策，今年上半年拿地整体盈利能力总体非常有限。
房企土地需求层面，伴随着拿地盈利能力预期的持续下降，以及开发商自身现金流状态的趋紧，时至年中，房企整体拿地预期持续下降。虽然土地市场相对弹性，从供应成交及溢价率中难以反映真实的市场状态，但从土地市场流拍的情况可以看出整体市场中的供需逆转趋势。
从100个大中城市未成交土地数量自6月起快速上升，二季度未成交土地合计548块，占总出让土地数量比例为13%，接近2018及2019年四季度18%的流拍率高点。再单看7月份，未成交地块合计286块，流拍率快速攀升至28%，而七月供应数量偏低，供给不足的情况下，流拍率的快速提升反映出土地市场的有效需求快速下行。
能否改善供给不足？
8月18日，青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌，共计87宗，总建筑面积765万㎡，起拍总价312亿元。与此同时，土拍竞拍规则也对竞拍资格，资金来源，和溢价率等方面做出新的限制。
显然，决策层已加紧对第二轮集中供地进行了制度优化，那么问题又来了：改变能否改善供给不足的核心矛盾？
从结果上看，第一轮集中供地出让地价过高、利润率不足是导致当前土地市场转冷的直接原因。但另外一方面，从企业拿地开发资金来源的角度来看，现金流的持续紧张进一步降低了企业的拿地诉求。
2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模与现金流转向追求利润和稳健增长。经营风格的变化进一步抑制企业拿地与推盘意愿。
7月，全国商品房销售额增速同比下降7%，自2月高点回落141个基点。土地出让不足带来的供给端问题逐渐传到至销售端，伴随着销售端下降，房地产开发资金来源中的销售回款伴随下降，7月定金及预收款增速同比下降9%。
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