正荣地产(06158)2021年中报：高质发展稳健增长，财务持续改善

2021年上半年，在“房住不炒”、“三条红线”、以及“集中供地”等监管政策的持续调控下，国内整个房地产行业仍不轻松，规模房企竞争仍在加剧，融资难度上升的同时企业信用出现分层，甚至部分头部房企信用风险暴露，被国际投行下调信用评级。

在这样的行业背景下，高质量发展显得尤为重要，也只有高质量发展的房企，才能经受住市场全方位的检验。而作为高质量发展的代表性企业，正荣地产(06158)已于8月20日交出了亮眼的上半年成绩单。

据财报显示，正荣地产1-6月的合约销售额为823亿元，同比增长47%，期内收入为160亿元，同比增长10%，归母净利润12亿元，同比增长31.7%。

净利润增速快于收入增速，说明正荣地产在规模稳健增长的同时，盈利能力明显提升，这与公司的战略定位有直接关系。早在2019年时，正荣地产便提出了“新三年战略”，即将2019-2021年设定为“高质量发展期”。经过2019年的调整变革、2020年的疫情磨练，正荣地产于2021年迎来了收获期，这为公司“新三年战略”攻坚年的完美收官打下坚实基础。

而在天津土拍政策释放出积极信号后，地产行业的基本面拐点或已出现，凭借良好的经营能力、稳健的财务质量、丰富的土地储备、优质的信用以及显著提升的盈利能力，正荣地产有望迎来业绩与估值的双重提升，从而实现股价的“戴维斯双击”。

规模持续增长，盈利能力提升

“收紧”仍是2021年房地产行业调控的关键词。据中原地产研究中心的数据显示，2021年1-7月，全国房地产调控多达352次，而去年同期为336次，调控力度较去年同期进一步加大。

虽然政策上并未放松，但从市场层面看，行业表现整体平稳。由于年初部分热点城市延续去年的热度，叠加春节一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡;二季度的热度则得以延续，房企把握窗口期积极去化，进一步提升了上半年楼市的整体表现。

据克而瑞研究中心数据显示，TOP 100房企1-6月月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。而正荣地产同期的合约销售额增速为47%，较百强房企的平均增速高出超10个百分点，去化水平维持行业高位。且全年1500亿的销售目标已完成54.87%，超额完成全年销售任务或是大概率事件。

但值得注意的是，由于资金的压力，部分房企销售金额的增长一定程度上是通过降价促销、以价换量实现的，比如前100的房企中，有45家的销售均价是下降的。因此单纯的看销售额增速难以判断企业发展的真实质量，盈利能力、资产负债等指标才是关键所在，而正荣地产在各项指标上均有明显改善。

在销售均价方面，正荣地产2021年上半年的合约销售均价为16500万每平方米，较2020、2019年同期的15321、15392均提升超7%。显然，整体来看正荣地产并不在以价换量的范畴内，这说明公司产品拥有较强竞争力，承受住了同行降价的压力。

而在盈利能力方面，正荣地产报告期内不包括投资物业及金融资产公平值变动、汇兑损益、减值亏损及相关递延税项的纯利率为9.6%，高于2020年同期的9.0%。事实上，自2018年开始，因为竞地价、限房价的原因，房地产全行业进入到一个盈利下滑周期，但正荣地产的纯利率却稳步提升，从2019年的8.5%提升至2020年的9.2%，2021全年则有望持续改善。

与盈利能力提升相比，正荣地产在降负债，优化资本结构方面同样取得明显成效。智通财经APP了解到，截至2021年6月30日，正荣地产的净负债比例已降至57.2%，较截至2020年12月31日时的64.7%大降7.5个百分点;且现金短债比维持在了2.2倍的较高水平，短债占比进一步下降至28.5%，较2020年末再降0.6个百分点，短期偿债能力强;同时，公司的债务结构进一步优化，银行借款占比增加4个百分点至60%，其他债务类型占比则相应降低。而融资成本则下降至6.35%，较2020年的6.5%下降0.15个百分点。

之所以在降债务方面取得此成效，主要有两方面的原因，其一是公司盈利能力的提升增加了现金流从而优化了相应指标;其二，正荣地产通过多元融资方案，在降低融资成本的同时主动置换，实现了对债务年限的延长。

报告期内，正荣地产的绿色融资领先同业，存量绿债规模近20亿美元;且公司持续突破低成本的境外商业银行双边贷款，并与多家金融机构达成战略合作，总战略授信额度高达2549亿人民币。与此同时，正荣地产亦是首家发行绿色点心债的房企，抢先把握了境外人民币资本市场的融资机会。

能在多元化融资渠道上做出新尝试，得益于公司信用的良好。2021年5月28日，惠誉将正荣地产的评级上调至B+，展望为稳定。在行业内部信用风险暴露之际，正荣地产却实现了信用评级的上调，这是公司高质量发展的最好佐证。

事实上，正荣地产虽上市较晚，但自2018年登陆资本市场以来，其信用获得了众多评级机构的认可。其中，穆迪于2018年给出B2评级，展望为稳定后，在2019年上调至B1评级;惠誉在2018年给出B评级，展望正面之后，分别于2019、2021年上调正荣评级或展望;中诚信则在2019年将公司上调至AAA评级，展望为稳健;大公国际2020年予正荣地产AAA评级，展望稳定。可见，在评级机构的眼中，正荣地产信用及内在价值逐年提升。

1+6+X全国布局，深化区域优势

为保证可持续性的高质量发展，正荣地产做了诸多准备，在土地储备方面坚持“1+6+X”(即一个总部、六个区域、多个项目)的战略布局便是其中之一，公司立志于在中部、西部、环渤海、长三角、珠三角、海峡西岸六大区域深耕细作，在发挥区域优势的同时实现对全国的战略性布局。

2021年上半年，除持续在已深耕的区域城市拿地外，正荣地产于珠三角地区首进广州，以低溢价取得了四幅地块，于长三角地区首进杭州，获得两幅地块，加大了对潜力城市的扩张。

为应对拿地市场的变局，正荣地产坚持合作拿地，实现双赢。报告期内公司新增土储项目共24个。该等新增土储项目合计共356万平方米，90%位于一二线城市，平均地价9161元每平方米;其中正荣地产的权益拿地销售比例为33%，仍有充分的扩储空间。

而截至2021年6月30日，正荣地产的总土储项目为230个，总面积高达2930万平方米，货值升至5100亿元，其中82%位于一二线城市，权益占比56%，平均地价低至5401元每平方米。

拆分来看，长三角、海西、中部、环渤海四大区域的土储占比分别为35%、27%、16%、10%，为实现持续深耕奠定基础;而西部、珠三角的土储占比分别为7%、5%，为实现在新区域的持续突破提供新动力。

多方位塑造核心竞争力

不过，在集中拍地模式下，品质竞争将成为新常态，只有更注重提升产品的品质，才能在以后的土地竞拍中取得更大优势。2021年以来，已有多个城市在土地出让时设定“竞品质”要求，北京的首次集中供地中涉宅用地30宗，其中有10宗地块触发双顶进入竞高标准建设方案环节，竞品质的审查标准主要关注绿色建筑和宜居程度。毫无疑问，在新的行业趋势下，产品品质将成为房企护城河的重要因素。

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