暖风！多地加强预售资金监管， 浙江一县级市却发文降预售门槛

第一财经从浙江金华义乌市住建局相关工作人员处获悉，10月20日，为落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，并结合其房地产发展实际，浙江省义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于调整部分房地产市场调控政策的通知》（下称《通知》），对预售条件、“公证摇号”政策做出了调整。

其中，《通知》从取消过去规定“分批申请预售证的需要间隔3个月”的限制和增加房企申请预售证的灵活性两方面，降低预售门槛。

无独有偶，国庆节后哈尔滨市出台的“十六条”新政中，也从放宽预售门槛、增加预售资金返还频次等内容，给予房企灵活掌握推盘节奏、加速销售回款的便利。

不过，在哈尔滨、义乌相继释放出楼市积极信号同时，在预售资金监管方面并未降低监管门槛。比如，义乌虽允许房企加快取得预售证，却未在预售资金监管上做出调整；而哈尔滨虽在预售资金监管上做出调整，但其“提高返还额度”的做法，建立在保持原资金返还频次的基础上。

事实上，“处理好房企纾困和确保有效供应、防止楼盘烂尾，已成为楼市下行阶段各地聚焦的问题，在这一背景下，加强预售资金监管是趋势。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。

时隔两个月，由紧转松

根据20日义乌发布的《通知》，从预售条件、“公证摇号”政策两方面为房企减轻销售回款压力。

在降低预售条件方面，新政主要从两方面出发。一是取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。二是规定总建筑面积在4万平方米以下的，须一次性申请预售；总建筑面积在4万平方米(含)以上申请分批次办理预售许可的，每批次的建筑面积不低于2万平方米(末次除外)。

换而言之，经过调整，废除了原有分批次取得预售的时间规定以及一次性预售的面积要求，房企在当地多次申请预售证的可能性和申请预售证的灵活性加大，这有利于房企加快销售节奏，并更好达到更快回笼资金的目的。

在“公证摇号”方面，新政则通过推出差别化公证摇号政策，明确低密住宅和登记人数不足项目无需公证摇号，给予了开发商更多的营销操作空间。

“从义乌的楼市新政来看，相比于哈尔滨出台的十六条新政，其覆盖面偏窄，主要聚焦在解决降低房企现金流压力的问题。”58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经表示。

作为全国百强县之一的义乌，今年以来，伴随楼市热度从一二线城市向周围三四线城市转移，经历了一波房价和地价明显攀升。

作为县级市，义乌房价已超过诸多二线省会城市。今年3月，武汉地产以30亿元拿下义乌原宾王客运站地块，楼面价达3.6万元，溢价率高达53%。与此同时，义乌主城区已难觅3万元/平方米以下的楼盘。

为降温楼市“虚火”，8月10日，义乌住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从优化土地供应、加强商品住宅品质管控、推行“公证摇号”、调整限售政策等方面收紧调控。

随后，当地楼市热度开始下调。

“楼市的降温首先体现在库存量的下跌上。”中指研究院浙江分院常务副总高院生在接受第一财经采访时称，自2021年下半年以来，义乌商品房供应持续保持低位，市场处于供不应求态势，而受供应不足的结构性影响，义乌商品房成交出现下滑——9月商品房成交面积为15万平方米，环比下降31%。

也有分析人士称，义乌楼市供给端“松绑”与当下整体房地产行业下行趋势有关。

根据国家统计局20日发布的最新70城房价数据，9月份，各线城市新房价格指数环比涨幅均转为下降或持平。

相较于因信贷收紧、需求透支而出现阶段性热度回调的一二线城市，三四线城市新房价格指数的下跌更值得关注。9月，三四线城市新房价格指数则由上月环比持平转为下降0.2%，这是自2020年3月份以来的首次下跌。

随着市场回落，对于房企而言，一面是在融资端，面临“三条红线”和“五档管理”带来的去杠杆压力，以及随着近期多家评级机构下调房企信用评级，进一步被加剧的融资难度；一面是在销售端，由于价格回落、头部房企信用风险频发，购房置业者观望情绪浓厚，房企销售回款难度更甚。

“近期如义乌等地方释放出的供给端纾困信号，有助于房企经营回归平稳，并通过稳健经营逐步消除部分房企的高负债风险。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

多地加强预售资金监管

部分地区在供给端纾困的“救市”行为，并没有触及降低“预售资金监管”的红线。

以义乌为例，在其出台的楼市新政中，虽允许房企加快取得预售证，放宽了预售门槛，却未在预售资金监管上做出调整。

另一个出台房企纾困政策的哈尔滨，虽在放宽预售门槛基础上更进一步，即在预售资金监管上做出调整，但也仅是在保持原资金返还频次的基础上，提高返还额度。

哈尔滨住建局相关负责人日前在接受媒体采访时称，在预售资金监管方面，实施意见提出监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。从预售资金监管方式、监管金额、监管比例等方面，哈尔滨市仍延续以往政策未做调整。整体上，在预售资金监管方面没有降低监管门槛。

“在不放松监管、有效控制风险情况下，哈尔滨市充分考虑房企目前经营状况，评估疫情产生影响，在保持原资金返还频次基础上，着力提高返还额度，增加房企现金流动，助力在建楼盘建设。”该名负责人表示，根据其他同级别城市相关政策效果来看，希望通过本次政策推动哈尔滨市房地产市场增量10%~15%。

由此可见，缓解当地楼市供给端疲软，达到短期促增长、长期稳市场的调控效果，是义乌和哈尔滨新政为房企“减负”的共通之处。

李宇嘉告诉第一财经，预售门槛和预售资金提取比例的相对放宽，是楼市下行期，扶持房企的一贯策略。以哈尔滨为例，其近期出台的楼市新政与2020年疫情期间的楼市纾困政策非常相似，都释放出了提振市场预期的积极信号。

“预售资金监管的主要目的是防止楼盘烂尾。不能因为此类纾困政策而导致人为的项目延期交付、质量乃至烂尾等问题。故而对此类出台‘救市’政策的地方，为确保项目竣工验收，预售资金的最低提取比例不能松绑。只要坚持这个原则，无论是取得预售证的条件还是预售资金监管，都可以采取更灵活的措施。”李宇嘉进一步表示，结合此前疫情期间的纾困做法，以银行保函来代替预收款、调整工程的节点、加快预售款提取等做法都是可行的。

而楼市下行压力加大、房企资金链紧张、头部企业债务风险频发的另一面，则是房企腾挪预售款的现象增多。

三季度以来，为保障购房者合法权益，防范购房风险，已有多个城市紧急发布相关提示，加强预售资金监管。

10月19日，湖北咸宁住建局通报10家未按规定存入商品房预售监管资金的房企及项目。

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