融资环境释放回暖信号，优质资源或向头部房企倾斜

在经历一番秋日萧瑟之后，房地产企业在初冬感受到了些许暖意。

12月6日，中央政治局会议明确提出，“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”同日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期资金约1.2万亿元。

一系列政策与措施之后，前期相对紧绷的融资环境，或将有所放松。知名投行中金公司便在研究报告中表示，一些政策和信贷的放松，如放宽抵押贷款和开发贷款的审批，放宽城市层面的销售限制等，预计会有更多的逆周期措施出台，以防止房地产行业的下行。

亦有机构预计，在宏观政策持续向稳增长方向调整的大背景下，会继续保持宽信用，房地产融资环境较上半年会有所好转，信贷和社融增速有望同步加快。

事实上，在此之前，房地产行业融资已有回暖迹象，根据中指研究院数据显示，11月以来房企融资总额707.8亿元，虽同比下降71.3%，但环比上升33.1%，融资成本同比、环比均有所下降。

而进入12月以来，碧桂园、龙湖等规模房企融资也有了实质性进展，涉及中期票据、CMBS、供应链ABS等。其中，在12月10日，龙湖集团发布公告显示，发行10亿元15年期中期票据，年息仅3.75%。

资料显示，龙湖集团是目前唯一获得境内外全投资级评级的民营房企，分别获得惠誉、穆迪、标普给予的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定评级。截至上半年末，龙湖集团融资成本进一步降低，平均融资成本降至4.21%。评级机构穆迪认为，龙湖强大的品牌、多元的地域布局、良好的流动性，有能力保持强劲的运营和财务表现以穿越周期。其进一步表示，“龙湖在过去十年不断追求销售增长和提升投资性物业租金收入的同时，依然保持严格而审慎的财务管理。”

在机构看来，适度放松对房企融资的管控，无疑有利于行业长期稳定发展，而随着房地产市场融资氛围趋暖， “个体间的分化将延续”亦是机构普遍认可的观点。

其中，华泰证券表示，政策边际改善空间持续打开，金融端政策持续释放意味着政策底明确，而中央经济工作会议有望带来明年地方政策的改善空间，优质房企将得到更多的政策倾斜。建议从终局思维选择头部房企，享受短期估值修复和长期格局优化，多元业务带来的稳健成长，同时关注头部物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐，万科A、金地集团、金科股份、中交地产、华润置地、龙湖集团、中国海外发展等。

中信建投则表示，房地产行业作为宏观经济重要部门，涉及产业链上下游长、就业牵涉多，稳定房地产行业有助于稳定宏观经济和就业，因此对于房地产行业，明年总体政策环境将会偏暖。

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