安永：2021年中国房地产行业资本市场年度回顾
理财鱼小提示：安永：2021年中国房地产行业资本市场年度回顾
2021年中国房地产行业颇为不易。鏖战一年，从完成年度规模KPI的“雄心壮志”，到“活下去”成为很多房企新的目标。2021年下半年，伴随着部分房企信用事件爆发，房地产行业监管政策迅速收紧，房企融资压力加大，房地产销售行情下行，房企面临的偿债压力持续加大。由于一系列产业政策、宏观经济环境的变化，资本市场显著降温，港股房地产及物管行业的新股频频出现破发。地产行业盛宴是否已经结束？面对大变局，行业参与者们究竟如何应对，才能贯彻中央经济工作会议“稳中求进”的要求？
我们将通过几组数据对2021年房地产行业资本市场进行盘点，以期借此预判2022年及以后房地产行业可能出现的变化趋势。
IPO总体情况根据Wind数据统计，2021年共有60家中国房地产行业企业递交招股书，超20家企业招股书已失效或撤销。2021年共有15家地产企业及物管企业登陆港股资本市场，而2020年只有24家。
2021年登陆港股资本市场的房地产板块企业仅有三巽集团，以及拆分上市的中原建业；物管企业共有14家，（其中借壳上市的华发物业服务暂不计入）。连续两年物管行业新上市企业均超过10家。
2021年在港交所成功挂牌的2家房地产企业共募资15.2亿港元，13家IPO上市物管企业共募资约89.3亿港元。得益于港股市场对于物业管理行业的重视，房企积极将物业和商业等板块分拆上市。2021年物管企业上市热情呈现前高后低的态势，收并购市场如火如荼。
数据来源：Wind 2021年房企业及物企上市数量
数据来源：Wind 2021年房企及物企募资金额（港币亿元）
我们对13家新上市物管企业重点分析，从月度数据可见，2021年物管企业上市行情呈现“由高到低”的变化趋势，6-7月迎来高峰期，共发生7起募资，募资金额总计57.65亿港币。随后港股IPO市场迅速回落，四个月无一家物业管理企业通过上市聆讯，直至11-12月IPO募资才缓慢爬升。虽然2021年物管行业起起伏伏，但总体上看，物业行业的发展逻辑没有发生改变，物业行业的边界仍在继续拓宽，基于社区和家庭场景的社区增值服务发展以及物业行业的数字化变革正在如火如荼的上演，11月5日晚间，万科发布公告，万物云拟在港交所上市，在物管行业整体下行情况下，万物云逆势申请上市，说明大型物业行业企业仍将被市场看好，未来预期还有数家优秀的行业企业赴港上市。
数据来源：Wind，港股IPO募资情况（单位：港币亿元）
新股破发2021年度16家新上市内地房企及物管企业中，有6家破发，占当年度发行数量的27%；而相较于2020年，18家新上市内地房企及物管企业，仅有4家破发，占当年度发行数量的22.22%。新股破发显著高于上年同期。当前，大多数上市物企均有地产母公司背景，物企的发展离不开对母公司的业务依赖，可想而知上市地产企业今年的频频暴雷，对物企带来的影响可想而知，与地产关联方关系高的物企估值往往受到较大影响。
数据来源：Wind，物业股上市及破发情况
物业行业并购潮即便港股IPO市场下半年形势回落，但仍可见物业并购数量、金额创历史新高。物业行业集中度正在不断加强。2021年物管企业上市热情呈现由高到低的态势，但收并购市场仍然如火如荼，大型物管公司延续2020年的竞争态势，继续在资本市场上开展收并购行动。
根据不完全统计，截至2021年12月31日，2021年上市物企已披露相关信息的并购交易超过70项，交易金额超过人民币300亿元。
下半年上市物企收并购事件超40起，累计交易金额超过人民币200亿元。相较于上半年，收购热度不减，反有升温趋势。
港股上市房企资本市场动作不断，政策利好加速行业并购2021年港股房地产市场主流房企纷纷通过配售、代价发行、供股等方式募集资金。2021年，港股房地产市场共完成33项配售，完成募资467亿港元。2020年同期则有36项配售，完成募资666亿港元。2021年度完成9项供股，共募资124亿港元，2020年同期完成供股2项，共募资4亿港元。2021年共完成29项代价发行，共募资232亿港元，2020年同期完成35项代价发行，共募资64亿港元。从募资总额上看，2020年募资总金额为735亿港元。2021年募资总金额为822亿港元，较2020年增加88亿港元。2021年随着房地产市场逐步下行，上市房企通过股权融资来填补公司发展所需资金。
数据来源：Wind，2021年上市房企配售、代价发行、供股情况
在国内资金端，央行、银保监会在12月出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。该项利好政策，助力稳健型房企积极介入解决风险房企的问题，而风险房企会抓住机会，通过金融机构、处置资产、引入投资、加速销售等多方面手段共同解决面临的风险，并防止风险的进一步扩大。
安永观点2021年是中国房地产行业新旧发展动能交替的转折年，随着“去杠杆”措施的不断推进，房地产行业“高周转”、“过度金融化”模式已经走到了尽头，房地产行业的商业模式将转向高质量增长、精细化管理阶段。2022年是房地产新周期的起点，历经行业结构调整、产能出清和政策引导，新一年的到来或将给房地产行业带来新转机。但“优质房企绿灯放行，高风险房企红灯禁止，风险出清”的大基调仍将贯穿2022全年。这种巨变当然会伴随阵痛，但阵痛过后，将会是更为健康稳健的行业未来。
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