地产股吹响反攻号角？ 一财地产日评

　　连跌数月的地产股在7月1日集体回暖。截至当日收盘，多支地产股创下几个月以来的最大单日涨幅。比如，万科A（000002.SZ）涨4.91%，新城控股（601155.SH）涨5.89%，保利地产（600048.SH）涨4.15%，招商蛇口（001979.SZ）涨4.66%，华侨城Ａ(000069.SZ)涨5.11%，金地集团（600383.SH）涨3.81%。

　　与地产板块行情类似的还有银行板块。午后，银行板块持续拉升，瑞丰银行（601528.SH）涨近8%，常熟银行（601128.SH）、兴业银行（601166.SH）、南京银行（601009.SH）跟涨。地产、银行均属于低市盈率、低估值的板块，且不少股票常年处于破净状态。

　　一财点评：虽然地产股涨了，但板块并非等来了结构性反转的时刻，更像是对前期行情的修复。尤其是7月1日既是下半年的开始，又可能是新一轮行情波动的起点，市场不确定性开始成为主导投资者情绪的因素，板块行情难免与以往数月有出入，呈现走强。

　　另一个层面来看，地产股近月连跌，投资者情绪压抑与外部金融、土地监管环境制约企业盈利上限有核心关联。目前来看，这种收紧的外部环境并不会得到改善，甚至仍在加剧。近日，市场更是传言房企商票数据未来有可能纳入“三道红线”计算指标。此前5月，基金业协会对基金子公司房地产供应链ABS类产品的备案叫停。只要这些涉土地、融资等“紧箍咒”不解除，地产企业就难言发展外部环境获得实质性改善，地产股的想象空间短期内就不会打开。

　　恒大物业发半年报

　　7月1日，恒大发布2021年6月份未经审核营运数据。集团上半年累计实现合约销售金额3567.9亿元，合约销售面积4301.4万平方米，1月份至6月份累计实现销售回款3211.9亿元。2021年5月27日至6月30日，自启动购房节优惠大促销活动以来的35天内，恒大物业实现合约销售金额938.3亿元，销售回款874.9亿元。

　　一财点评：仅促销活动一月有余，销售回款就近900亿元。不得不说，恒大购房节优惠大促销活动还是给物业带来了实打实的业绩贡献。

　　两家物企“前后脚”递表

　　2021年6月30日晚间，广州珠江城市管理服务集团股份有限公司正式向港交所提交上市申请。同日，融汇悦生活集团有限公司于港交所递交招股书。

　　招股书显示，截至2020年12月31日，融汇悦在重庆市、福州市、济南市以及芜湖市共有47个在管项目及57个已订约项目，在管总建筑面积为640万平方米。珠江城市服务在管项目共有431个，在管总建筑面积为3190万平方米。

　　与其他房企旗下物管公司不同，珠江城市服务在业态组合及物业类型上较为特殊。城市公建服务是这家物管公司最大比重的业务板块。以2020年为例，在当年8.81亿元营收里，公建服务、生活服务及文体运营服务分别录得4.18亿元、3.33亿元及1.32亿元，占比47.5%、37.5%、15%。

　　相比之下，融汇悦与此前上市的中小物业企业并无太大差异。母公司融汇集团每年为其贡献超过90%的收入，物业管理服务为主要收入来源，贡献超八成的营收。

　　一财点评：目前，共有24家物企等待排队上市，队列中多为中小型物企，依赖母公司及区域集中是普遍特点。与融汇物业在管面积相当的宋都服务（09608.HK)，二度递表后于1月18日正式登录港交所，上市即破发，当日大跌36%，刷新物业股上市破发记录。收入、 业务、商业模式等方面并无差异化竞争优势的融汇物业，似乎要做好应对市场考验的心理准备。

　　相比之下，与越秀服务（06626.HK)在管面积规模相近的珠江城市服务业务模式很有特点，体量并不小。它的收入大头城市公建服务差不多也是万科物业、保利物业（06049.HK)、碧桂园服务（06098.HK)等头部物业企业近年在住宅物业外，大力探索和布局的业务板块。这样看来，它若顺利上市，还是能够给业务同质化的上市物企们增添一道新的风景。

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