上半年楼市先扬后抑 下半年政策“补漏”有望深化

今年上半年，全国楼市整体延续了去年下半年以来的回暖态势，商品房销售面积创下半年纪录新高，热点城市热度不减。但随着调控逐渐显效，进入6月，全国房价整体涨幅开始回落。

国家统计局15日发布的6月70大中城市房价数据变动情况显示，70城新房、二手房价格的整体涨幅均小幅收窄，价格上涨的城市数量也均较上月有所减少，楼市呈稳中有落态势。

与过去几个月不同的是，新房和二手房价格走势分化的格局被打破。6月份，除了二手房市场继续降温外，70城新房价格涨幅也出现年内首降。

同日统计局发布的上半年经济运行数据也显示，1-6月份，全国房地产开发投资和商品房销售面积两年平均增速虽仍保持历史较高水平，但均较前五月增速有所回落。

“时至年中，在调控深化、细化和金融端不断收紧趋势下，一二三线城市的楼市热度均有所收敛。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师陈霄告诉第一财经，但同时，楼市分化仍在继续，热点一二线城市房价保持强韧性。而在长三角核心城市调控不断升级下，次热点城市如无锡、扬州、金华等的市场热度近期也出现抬升迹象。

展望下半年，中指研究院高级分析师马琛称，房地产调控政策环境仍整体偏紧，房地产金融监管会持续强化。高基数下，下半年全国商品房销售规模预计将同比高位回落，但全年仍有望创新高。

北上广深二手房市场“退烧”

业界普遍认为，本轮楼市升温，始于热点城市的二手房市场。二季度以来，伴随二手房市场的降温，部分城市楼市总体出现降温。

数据显示，4月份，统计局监测的70城中，二手房价格上涨的城市数量开始减少，新房市场热度开始高于二手房市场，5月份，70城二手房价格涨幅降到年内最低，并在6月份继续探底。

分城市能级来看，率先开启二手房市场调控的一线城市，其市场降温的信号更早传出。4月份，北上广深的二手房价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点，连续三个月处在下行通道。其中，深圳当月二手房价格涨幅首次出现环比零增长，并在随后两个月降至负区间。

深圳二手房市场热度的降温，与其率先推出二手住房参考价格发布机制密切相关。2月8日，深圳市住建局发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

随后，深圳二手房成交量迅速萎缩。深圳住建局数据显示，4月深圳二手房成交4877套，环比下跌28%；5月成交3027套，环比下跌37.9%，6月成交2575套，环比下跌14.9％。

马琛认为，调控政策对二手房着力难度大，但二手房指导价格的推出，无疑是抑制二手房市场虚火的一大利器。

“二手房指导价出台后，部分城市、部分银行房贷投放将以参考价格为准，若实际成交价高于参考价，则实际首付比例将有所提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量下降。同时二手房指导价一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。”他进一步分析称。

除了深圳外，其他三个一线城市也为降温二手房市场使出招数。例如，上海着力于打击二手房源挂牌价虚高，并于7月9日实施二手房源价格核验；北京则将整治重点放在了打击二手学区房炒作上；而广州在5月下旬收紧房贷后，6月份二手房价格涨幅环比回落0.3个百分点，低于一线城市环比涨幅均值。

“一线城市二手房调控的机制具有借鉴意义。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，二季度以来，二手房调控从一线城市延伸至热点二线城市，而二线城市的调控手段大都为“模仿作业”，但调控效果依然显著。根据统计局数据，6月份，在各等级城市中，二线城市的二手房市场降温最为明显。

政策“补漏”有望深化

今年年中，全国楼市整体出现了刹车迹象。进入下半年，房地产市场的政策环境如何？楼市调控又将如何发力？

“短期来看，房地产调控政策环境仍趋紧。”中指研究院常务副院长黄瑜称，下半年，会有更多三四线城市从限购、限贷、限售等方面加码调控，而热点一二线效仿深圳出台成交价参考机制的城市有望扩围。

7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，其中明确，进一步规范二手房市场，而早于3月底，西安市政府办公厅就曾在相关文件中提出，要逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

从统计局数据来看，今年5月、6月西安二手房价环比涨幅分别为1.0%和0.9％，位列全国第三和第四位。

除了推广二手房指导价，陈霄认为，热点城市的二手学区房市场也需持续关注。据机构统计，截至目前，全国已有北京、深圳、广州、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原和温州等13个城市出手整治学区房炒作乱象。

新房方面，针对二季度新房市场热度一度高于二手房市场的现象，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，局部新房市场热度较高的城市或将面临调控进一步收紧的可能。

为平抑有抬升势头的新房市场和进一步降温二手房市场，黄瑜表示，除了对房价的调控外，房地产调控的长效机制也将进一步落实和深化。例如，房地产金融监管持续强化，信贷环境进一步收紧；土拍政策中，上海模式或将成为热点城市细化完善土拍规则的借鉴模板。

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