资本圆桌快讯 | 张菲澳：看待REITs的核心是算清楚账和商业逻辑

2021观点资本圆桌·现场快讯：10月15日下午，在2021观点存量资产圆桌“资管新思维 如何实现存量资产价值最大化？”圆桌讨论环节中，平安信托海外REITs业务负责人张菲澳针对“国内优质的存量市场和资本市场之间的关系”分享公司的思考。

张菲澳表示：“把REITs所需要的能力和框架拆出来是三样东西，第一个东西是基础设施的资产或商业的房地产，第二样涉及到海外REITs，就是跨境金融；第三个，因为REITs是一个公募永续型工具，它也需要资产市场逻辑。”

关于商业地产为底层资产的REITs，张菲澳表示，信托的商业逻辑和资源的优势其实是服务开发商为主的客户，而开发商近期在这方面的商业逻辑也在发生变化。

“他们过去的逻辑是认为只要资本市场形象好、评级好，就可以不断用低成本的资金做融资，快周转，杠杆也很大，但现在国家已经主动地释放了一个柔性的硬着陆的信号，这些重资产较多、商业有经营特色的开发商已经不得不考虑，把重资产的包袱解决、盘活，可能只有REITs这条路可以走，这是我们看到的整个市场的逻辑正在发生改变。”

关于平安信托或国内较前沿的金融机构投资者如何看待REITs？张菲澳称：“最核心的是要算清楚账，搞清楚其中的商业逻辑，思考市场经过一个资本结构最终给到资本市场的分红是多少，与自身的投资要求是否匹配，价格博弈怎么做。”

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