再辩投融管退，存量时代下商业资产价值的释放“新”途

　　（2021年10月17日）回顾中国商业地产的发展，受房地产开发思维的影响，主要偏向借贷开发-快进快出、重资产持有两个方向。但当行业发展逐渐开始饱和，商业地产收益下行，融资成本上升的趋势下，简单套利的快钱模式已不再匹配商业地产，资管的效力开始显现。

　　对于商业地产来说，资产管理无疑能让资产价值最大化、同时也能让资金更好的流动起来。而从投融管退的完整生命周期来说，资管模式代表着系统性综合实力的提升，从前期对项目的尽调投资，再到由资本团队进行融资、商管团队进行管理，最后再通过资本团队实现在资本市场上的退出，每一个环节都需要牢牢把控，于此成本和利润也才能得到相应优化。

　　特别是近两年外资进入中国市场，倒逼很多中国企业审视自身实力，回归到投资本质，关注资产增值。

　　首先是投资阶段，对项目的评估不能局限于地段与硬件，更要关注周边市场需求、发展潜力、后期的定位、改造、招商等。融资方面如何能利用各种金融工具筹集更低更长期的资金，也考验着资本团队的业务水平。而政策倡导的债转股也对企业的融资能力带来了不小的压力。

　　而从商业资产增值角度来看，运营管理更是第一要素，挖掘项目潜力，提升客户满意度和使用体验，从而改善财务指标和盈利能力，实现资产增值最大化。这些都是项目发展的要务。

　　虽然受到来自成熟外资资管公司的竞争压力，但内资企业们在投、融、管方面也在不断提升，而近些年随着中国的金融产品市场愈发成熟，商业地产的退出也似乎有了新的途径。

　　回顾商业地产过往退出案例，出售成熟物业是目前最为直接的退出渠道，凯德330亿出售来福士就是最好的例子。在经历过前期培育阶段实现稳定租金收益后，资产价值得到最大提升，此时出售得到的巨大利润再反哺企业，进行下一轮投资扩张，形成良性循环。

　　另一典型渠道就是将内地商业资产打包赴海外或者香港，以REITS的形式上市，实现资产证券化。从全球金融市场来说，国际上较为通用的商业地产退出途径是REITs，可快速实现物业增值，释放利润，实现滚动发展。

　　虽然目前国内的REITs市场已经建立，但距离商业地产REITs上市预计还需要一段时间，后续发展值得期待。

　　11月2-3日，2021观点商业年会将在上海举办，届时将有一场以“资管时代的存量新途”为题的存量峰会，会议将邀请来自全国各地的金融机构、企业以及专家学者共同参与，探讨价值释放中的资管新路径，其中将围绕资管模式创新与走向、资产优化与升值、资产组合策略及盈利探析、创新业务入局等方向进行深入讨论，为从业者们提供更多借鉴与经验。

　　2021观点商业年会 · 议程安排

　　11.2 上午

　　主题峰会：资管时代的存量新途

　　第一环节  存量洞察 资产投融窗口

　　第二环节  价值释放 资管新路径

　　第三环节  资本回响 资管价值长路

　　11.2 中午

　　午餐分享会（受邀参与）

　　11.2 下午

　　商业年会 主题：商业革新 未来的机会

　　第一环节  开幕聚焦：转变与革新

　　第二环节  模式新维度

　　第三环节  创新的浪潮

　　11.2 下午

　　《表现力指数·2021年度商业地产表现报告》权威发布

　　11.2 晚上

　　表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式

　　11.2 晚上

　　2021观点商业年会招待晚宴

　　11.3 全天

　　2021企业课堂

　　走进恒基 · 旭辉天地&前滩太古里

　　*具体日程安排以现场流程为准

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