原报告 | 22城第二批集中供地：热度下行 回归理性
观点指数 在第一批集中供地中，城市、区域热度分化加剧，高溢价地块频现，根据第一批集中供地的出让情况，多地调整了第二批集中供地的出让规则。
第一批集中供地大部分城市采取了限地价的规则，但溢价率上限设置偏高。22个城市中，仅有4个城市溢价率在15%以内，分别为北京、上海、苏州、成都。
较高的溢价率并叠加竞配建、竞自持等因素，房企利润受到限制。在滨江集团的大本营杭州，滨江拿下5宗地块，透露仅能做到1-2%的净利率水平。
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第二批集中供地主要通过降低溢价率、竞品质、禁止马甲公司参与竞拍和限制资金来源等，优化竞拍规则。
从优化的效果来看，限制溢价率和房地联动将有效提升房企的利润水平并有利于达成“稳地价，稳房价，稳预期”的目标，采取高品质竞拍方案有利于提升住宅的品质，引入摇号机制并叠加限制马甲参与有效减低了土地市场的热度，但在已完成第二批集中供地的城市中撤牌流拍率较高，未来土拍规则仍有进一步优化的空间。
严限溢价、房地联动稳预期
在诸项调整中，溢价率的调整最为明显，第一批次供地中仅4个城市溢价率限制在15%以内，而二批次大多数城市将溢价率限制在15%以下。除了长春、厦门两地出让时间较早，没有调整溢价率外，大多数城市均下调了溢价率上限，限制在15%以内。
其中，杭州第二批供地初次挂牌时，将溢价率上限由30%下调为20%，重新挂牌后将一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；无锡二批次地块的溢价上限不一，最高为22%，最低为3%，但平均溢价率不超过15%；苏州则通过调整5宗地块的一次报价有效区间上限来控制地价，一次报价溢价率限制在15%。
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7月，住建部提出着力建立房地联动机制，推广北京市（限房价、控地价、提品质）的做法，并建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
会议过后，多个城市陆续跟进房地联动机制，一批次限房价城市个数为13，二批次供地新增3个城市试点房地联动机制，深圳在重新挂牌后，下调了最高地价的同时也下调了最高销售价格，武汉、广州、重庆等城市引入房地联动机制，限制项目的售价。
溢价率的调整以及房地联动机制有效地控制住房企的拿地成本，有利于达到“稳地价，稳房价，稳预期”的目标。
对于房企而言，低溢价率叠加房地联动锁定利润空间，在房地联动时代，其精细化管理和融资成本将决定房企的利润水平。
竞配建方案出清，品质发展成主流
竞拍方式上，多地将竞建配规则调整为竞品质方案。在一批次供地中有12个城市采取竞建配方案，二批次已挂牌的城市竞配建方案仅剩2个，这两个城市是较早完成出让的长春和厦门。而竞品质/定品质方案的城市则明显增加，一批次供地中仅有北京，二批次中增加至12个城市。
竞自持方案的城市则有增有减，无锡、天津、福州、青岛、杭州等5个城市取消了竞自持方案，重庆、武汉等2个城市则新增竞自持，深圳在初次挂牌时采取竞配建无偿移交公共租赁住房面积，重新挂牌后改为竞全年期自持租赁住房面积，
采取竞自持及竞高品质的方案对房企的影响不一，竞自持的方案对长期资金有优势的企业有利，特别是对于融资成本较低的企业而言，自持成本较低，算得过账，而对于融资成本高于资产回报的企业，将进一步拉低地块的毛利。
竞高品质方案则对房企的产品力提出更高的要求，有优势的企业更容易获取到优质地块。采取竞品质的方案无疑能直接提高房屋的质量水平，为了确保交房时住宅的品质与拍地时承诺一致，多地提出“现房销售”的竞拍条件。
此外，竞品质方案增加了房企的施工成本，在一定程度上降低了房企的拿地意愿。杭州第二批集中供地中，竞品质且要求现房销售的十宗地块中有九宗报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于提前“流拍”。
摇号与马甲，优质地块变数大
最终的地块获取，许多城市增加了摇号机制，叠加限制马甲企业参与竞拍的因素，增加了拿地的随机性。
二批次供地已有13个城市采用摇号/抽签机制决定最后地块的归属，深圳、天津、济南等城市均在二批次集中供地中增加了摇号机制。
摇号机制增加了房企获取地块的随机性，在政策上能降低土地市场过热的现象，并且在多数城市还禁止马甲企业参与同个地块的竞拍，在一定程度上降低了规模房企的优势。
特别在优质地块上，中小房企与头部房企基本处于同一起跑线，中小房企或许也能在激烈竞争的城市中通过摇号获取到优质地块，行业集中度趋势或将有所放缓，而许多中小房企开发能力较弱，在拿下地块后倾向于采取代建的模式开发地块，业内也有分析指出二批次的土拍调整利好代建行业。
热度下降，房企回归理性
目前已有20个城市完成第二批集中供地，二批次供地进程接近尾声，在已经完成出让的城市中，体现出“稳地价，稳房价，稳预期”的调控目标。
多地限制拍地资金来源，叠加房企流动性受限因素，整体土地市场降温明显，流拍撤牌率上升，房企拿地回归理性，城市间和区域的市场热度进一步分化。
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统计已完成集中出让的20个城市，撤牌流拍率较高，整体撤牌流拍率达32%。北京、广州、杭州、长沙、合肥、沈阳等地流拍撤牌率均高于40%，一二批次供地冷热变化明显。其中，北京、广州、杭州等热门城市遇冷，流拍撤牌率分别为60.5%、52.1%、41.5%。
整体土拍行情变冷的同时，也有一些城市走出独立行情，深圳二批次出让22宗地块中17宗封顶价成交，仅一宗流拍，城市间分化加剧。
在成都、天津等城市内部地块热度分化，流拍与封顶价成交并存；在福州、无锡等城市，封顶价地块占比较高。
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预计接下来出让的城市仍会出现热度下降的情况，热点城市和热点地块仍然会出现激烈的竞争，但对于区域较差和利润较低的地块房企会回归理性，撤牌流拍的情况还会在高位运行。撤牌流拍率较高的城市会对竞拍规则继续优化，未来几次集中供地规则仍会进行调整。
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