郭梓文旗下第4家上市公司要来了？中国文旅背靠奥园、名蹭大湾区(2)
图片来源：中国文旅《招股书》
在销售物业营收占比持续扩大的同时，中国文旅的毛利率却在下滑。2018年-2021年前5个月，中国文旅毛利率为44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。其中，销售度假物业毛利率为47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游业务的毛利率为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。
由于以物业销售为主，所以中国文旅的财务指标也受房地产市场的影响。值得注意的是，在第三次提交的招股书中，中国文旅首次披露了“三道红线”的相关数据。
截至2020年，中国文旅剔除预收款后的资产负债率为33.5%；净负债比率为-85.9%；现金短债比为27.1，全部“达标”。
据当时《招股书》中披露的数据显示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的资产负债比分别为632%、272.2%、299.4%，而2020年的资产负债比骤降至37.9%。仅仅半年时间，该公司资产负债比率狂降超260%。
中国文旅解释称，2019年由于利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资导致股本增加所致；2020年则因偿还银行及其他借款而下跌。
图片来源：中国文旅《招股书》
最新数据显示，截至2021年5月31日，中国文旅的净负债比率、现金短债比均达标，分别为5.4%、2.6，然而其资产负债率为67.8%，也已经超过了“及格线”。
能否“借风”大湾区突围？
在经历了前三次IPO失败后，中国文旅第四次递交招股书，正式更名为“大湾区文旅”，表明深耕大湾区的决心。
据《招股书》显示，“公司大部分的度假物业及土地储备策略性地位于江门恩平（属大湾区的一部分），处于有利位置，受惠于大湾区协同发展的国家策略。”
在此之前，为扩展项目组合及大湾区及其他地区的业务，中国文旅在广东开平、广东清远及安徽歙县物色及收购具备文化旅游元素的三块土地。
图片来源：中国文旅《招股书》
今年以来，国内旅游市场持续回暖。其中，粤港澳大湾区表现亮眼。据广东省文化和旅游厅测算，2021年国庆假期，广东共接待游客4438.6万人次，旅游收入达236.8亿元，位居全国前列。
另外，今年年初，广东省提出加快打造粤港澳大湾区世界级旅游目的地，未来将深化文旅融合，持续创建国家级全域旅游示范区、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区、国家级文化和科技融合示范基地。
据《招股书》显示，中国文旅将集中于度假物业发展和文化旅游业务两大业务板块，提供文化旅游胜地相关服务、酒店咨询和管理服务及旅游代理服务。
截至2021年8月31日，中国文旅拥有18个度假物业发展项目组合，其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖等11个项目已竣工，3个项目为发展中项目，4个项目为持作未来发展，土地储备总建筑面积约130万平方米。
其中，已经开业运营的文旅项目有恩平泉林黄金小镇、奥园英德巧克力王国、中山泉林欢乐世界等项目。
值得一提的是，奥园英德巧克力王国自2020年12月31日开园以来，受到周边以及大湾区游客的热捧，目前已经成为大湾区标杆旅游项目。另一代表项目恩平泉林小镇已被纳入国家级4A景区，成为大湾区旅居胜地。
不过，在中国文旅大部分旅游项目内，同样含有大量物业销售项目。尽管其一再表示将重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台，但其八成收入依靠“卖房子”也是不争的事实。
中原地产首席分析张大伟表示，目前国内仅依靠门票收入存活的文旅项目非常少见，因为文旅项目的土地成本、资金成本、建安成本、人工成本都很高，同时大部分文旅项目的开发商都要负责很多配套，因此文旅项目搭售住宅是业内惯例。
也有专家提出，地产商想打造自己的文旅品牌，是一个非常大的消耗，运营团队、创新力、营销力度等缺一不可，对企业的体量，运营效率等都有一定要求，而这些正是房产企业向文旅转型时的短板。
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