海通宏观：房地产税如何影响房价？

　　房地产税会通过什么机制影响房价呢？从理论上来说，如果将房地产税看作是对消费品征收的消费税，则会使得房价上升；如果看作对资本品征收的资本税，则会导致房价下降；如果看作提高公共服务水平的受益税，则影响的方向存在不确定性。

　　综合海外房地产税征收的实际经验，房地产税的征收能够对房价起到一定的抑制作用，但其影响程度有局限性。一是税率的高低限制了政策的有效性，当征税的强度较小时，有可能对房价并不造成影响。二是这种影响的持续时间有限，随着时间推移（根据文献，在3-5年左右），房地产税对房价的影响作用将逐渐消退。三是对房屋供给紧张的地区，其可能通过税收转嫁等方式，对房价反而形成抬升。

　　判断我国当前房地产市场走势，不仅要看房地产税，还要看宏观政策、经济的大环境，以及房地产的大周期，考虑到这些，房地产市场面临的压力可能还会继续演绎。当房地产投资属性下降、回归居住的最本源，才是真正的“房住不炒”。

　　我们在专题《房地产税：如何征收，有何影响？》中已经基于之前的试点经验和海外发展经验，讨论了下一阶段我国的房地产税具体如何征收，有哪些影响。本文主要通过回顾海外征收房地产税的实践经验，梳理相关文献，分析房地产税对房价的影响到底有多大。

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　　海外如何征收房地产税？

　　根据IMF统计，截至2017年世界上有129个国家征收财产税，而其中最主要的组成部分是在房地产保有环节的税收，即房地产税。从房地产税的总体规模来看，房地产税收入占GDP的比重虽有上升，但仍较低。33个发达国家，其房地产税占GDP比重的平均值在2%左右，而30个新兴国家和发展中国家的平均值仅为1%左右。

　　虽然对于整体经济来说，房地产税的体量较小，但其作用不可小视。一方面房地产税在地方财政中有着举足轻重的作用，是地方政府的主要税源。以OECD的主要国家为例，英国地方政府收入中99.5%来自于房地产税，而美国地方政府收入的71.6%为房地产税收入。可以说房地产税是地方政府最主要的税种，也是主要税源。

　　另一方面，部分海外国家征收房地产税，除了保证财政收入外，往往有着抑制房地产泡沫、调控房价、缩小贫富差距的政策目标。典型的案例是日本和韩国，其中，日本于1998年开征特别土地持有税以控制房价，但由于未能达到预期调控效果，已于2003年停征；韩国2004年开征的综合房地产税，主要也是为了抑制房价上涨。

　　综合来看，“宽税基、低税率、多减免”是大多数国家的税制选择。各国房地产税的税种、征收对象、计税依据、税率均有不同，但总体看来有以下几个共同特征：第一，房地产税的征收对象是房产或土地，征收范围较广；第二，一般以价值或者租金价格作为计税依据，税率虽然在各国之间存在差异，但整体不会太高，大多在1-5%之间；第三，多采用分类税率，或者向低收入群体提供税收优惠，如免征区间、税率减免等。这种征收方式，一方面保证了足够的税源，能够支撑财政收入，另一方面也避免给民众造成过多的负担。

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　　房地产税影响房价：三大渠道

　　房地产既有消费品的属性，也有投资品的属性，而房地产税同时还与地方税收收入和公共服务有关，这就使得房地产税对房价的影响一直是一个具有争议性的问题，我们需要先讨论房地产税影响房价的不同机制。从理论模型的角度来进行分析，根据Zodrow（2001）[1]、况伟大（2009）[2]和张平、侯一麟（2016）[3]的论文，我们梳理了目前关于房地产税如何影响房价的学术研究，大致可以将影响机制分为三类。

　　第一类观点被称为“传统观点”（Traditional View），在这种理论中，房地产是一种消费品，消费者购房主要是为了满足自住等消费需求。在这种前提下，房地产税是一种消费税，如果消费者的需求弹性小，税负就能通过调整房价转嫁给购房者，征收房地产税将抬高房价。这一观点最早由Simon（1943）[4]提出，并由Netzer（1966）[5]完善，这种理论一方面假设供给具有完全弹性，也就是房地产商的生产、建设能迅速调整；另一方面，房地产作为消费品，一般是主要用以自住，而且由于消费者一般不会轻易搬家，比如很少会有消费者因为目前所在城市的房价太高，就选择搬到房价更低的城市，所以可以假设购房是一种刚需。

　　在这种供给弹性大、需求弹性小的假设下，房地产税将由消费刚性更强的消费者承担，从而导致更高的房价。根据下图所示，当消费者的购房需求越没有弹性时，其承担税负更多，房价也就越高。但现实中大部分房地产税都是直接税，在税负转嫁上存在一定障碍，而房地产市场受行业性质、制度等条件影响，短期内的供给弹性是比较小的，所以也比较难通过涨价将税负转嫁给买方。

　　第二类被称为“新观点”（New View），这一理论的前提假设是，房地产在房价上涨后增值，通过交易房产能获得利润，那么房地产就是一种投资品，房地产税可以视为对资本征收的资本利得税，如果征收房地产税将降低房价。这一观点由Mieszkowski（1972[6]，1989[7]）提出，他们认为，如果房地产税的本质是一种资本利得税，征收房地产税将增加持有资本的成本，使得资本收益率下降，那么以投资为目的的炒房客会选择少买或者不买，削减需求，最终导致房价下跌。

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