祥生的坏消息与好消息 | 深读

　　浙系房企“四小龙”之一的祥生控股（集团）有限公司（简称“祥生控股”）近日发布了其11月份的业绩简报，当月销售54.56亿元，相比9月和10月的33.67亿元和40.82亿元，有所回升。

　　但是从“平均合约售价”走势来看，则是另外一番景象。11月，祥生控股平均合约售价为13568元/平米，而在9月和10月，其该项指标为15046元/平米及15868元/平米，相比11月各高出9.8%及14.49%。

　　这意味着，祥生控股销售回暖的背后，或也存在“以价换量”的情况。

　　截至今年11月底，祥生控股的权益销售额累计已达738.20亿元，权益建筑面积也达到了544万平方米，在中指院百强房企权益销售榜中排名第36位，相比去年同期的第27位，有所下滑。

　　不过，当下的房地产行业早已过了单纯以规模论英雄的时代，安全、稳健的财务指标更被行业所推崇。在这些方面，祥生控股表现如何呢？

　　评级下调与票据回购

　　焦点财经注意到，就在祥生控股披露11月业绩简报一周前，该公司刚被惠誉下调了信用评级，展望负面。

　　惠誉认为，祥生控股的在离在岸债券市场准入有限，且这种情况将持续下去，导致祥生控股在当前市场条件下发行离在岸债券或为其进行展期具有挑战性。

　　惠誉指出，未来12个月内，祥生控股有离岸美元债券到期，包括将于2022年1月到期的2.92亿美元未偿债券和将于6月到期的2亿美元债券。截至2021上半年，祥生可动用现金为194亿元，少于公司同期222亿元的短债总额，预计其有足够资金偿还1月份的债券，但若无法在较长时间内进入资本市场，可能面临巨大的流动性压力。

　　此外，惠誉还提及了祥生控股融资渠道中非银贷款占比过高的问题。截至2021上半年，祥生控股来自银行贷款、信托和其他贷款、资本市场债务的融资规模，占当期总贷款额度的比重为38%、51%及11%，任何收紧信托贷款监管的举措，都将进一步影响到祥生控股的财务灵活性。

　　不止于惠誉，标普也于近期下调了祥生控股的信用评级。除非银融资占比过高问题外，祥生控股少数股东权益占比过高的问题，是影响标普做出下调决定的另一重要因素。

　　标普预计，祥生控股将继续在合资项目中引入更多少数股权合伙人，以分担投资负担。这将使其在这些项目中的占比从2020年的约80%降至2021年的约70%。而权益比率的下降可能会影响到2022年至2023年的收入确认。

　　“如果祥生控股集团加大对合资项目的参与，可能会降低其从项目公司筹集资金的自主权。随着这些项目的进展，如果祥生控股集团决定从少数股东权益合作伙伴手中回购股份，其现金水平可能会进一步收紧”，标普称。

　　祸不单行的是，祥生控股还曾在其上市满一周年的11月18日，出现股价腰斩情况，上演“惊魂”一幕，收盘跌去53.91%，报1.59港元。随后祥生表态，称公司并不知悉导致股价波动的原因，现有债务无违约情况，控股股东也未质押任何股份，且不存在任何未及时披露的内幕消息。为了进一步提振市场与投资者信心，公司后续将根据市场变化适时进行回购。

　　物业上市在即

　　上述坏消息之外，祥生集团同样有好消息传来。

　　随着监管趋严，港交所的上市门槛也在提高。11月22日，港交所披露，仅递表近五个月的祥生活服务集团有限公司通过上市聆讯。

　　作为祥生集团旗下的物业公司，祥生活服务透过三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、物业开发商增值服务及小区增值服务。

　　对于祥生集团而言，去年，其主要负责地产相关业务的祥生控股成功上市，如今物业板块祥生活服务也顺利通过聆讯，集团多元版图布局有望更进一步。这不论如何都是好消息。

　　招股书显示，2021年前5个月，祥生活服务的营收同比增长43.9%至2.24亿元；净利润同比增长12.5%至1800万元。2018年至2020年，祥生活服务的收入复合年增长率为37.0%；净利润复合年增长率为94.4%。

　　对比截至2021年5月21日香港已上市物企，祥生活服务2018年至2020年的营收复合增长率排名第22位，净利润复合增长率排名第9位。

　　公告指出，于往绩记录期间，祥生活服务的品牌价值及客户满意度得分也在不断提高。公司住宅物业的平均每月物业管理费自2018年至2020年分别为1.39元、1.53元及1.75元，逐年上升。到了2021年5月底，这项项指标再升至1.86元。

　　业绩增长情况和客户满意度表现皆不错，被认为是祥生活服务可以迅速在资本市场获得认可的重要影响因素。而祥生活服务通过聆讯的喜讯或也能冲掉祥生控股股价腰斩带来的部分阴霾。截止发稿，祥生控股股价1.14港元，涨0.88%，总市值34.69亿港元。

　　回溯可知，祥生控股也曾有过高光时刻，是内地千亿“黑马”房企，还是近两年上市最快的房企，从递交招股书到通过聆讯，只用了142天。“三道红线”方面，祥生控股仅用半年时间即实现了“橙档”至“黄档”的转变，降杠杆取得一定成效。

　　最近一个月，已出现债务逾期情况的蓝光发展、花样年、阳光城与中国奥园等房企，债务纠纷不断。相比它们，尽管信用评级频遭下调，但祥生控股仍在安全区间。

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