万科的11月：销售5642亿、融资加速与分拆万物云

据观点指数公布的数据显示，11月份，前100房企全口径总销售金额8647.1亿元，同比下降34.1%，环比下降2.6%。

头部房企来看，碧桂园11月权益销售金额413.5亿元，同比下降27.63%，权益销售面积约531万平方米，较2020年11月下降19.67%。

相比之下，同日公布销售数据的万科，跌幅更大。

2021年11月，万科实现合同销售金额431.5亿元，同比下降25.04%，合同销售面积253.8万平方米，同比下降35.79%。

这已经是万科年内出现的第七次单月销售下降，2021年5月开始，该公司单月销售分别同比下降6.07%、7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%、25.40%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

如此销售走势，与其他主流房企乃至行业大趋势吻合。

从全年情况来看，2021年1-11月，万科累计实现合同销售面积3458.3万平方米，同比下降14.08%，合同销售金额5642.2亿元，同比下降6.37%。

据万科2020年底召开的“2021年目标与行动大会”消息透露，万科2021年销售规模为7900亿元，回款率达到95%。这一目标，相比于去年全年的7041.5亿元的销售额，增长12.19%。

此外，当下距离新的一年还有不到30天，在市场持续下行的阶段，万科乃至整个地产行业迎来了2021年最后的冲刺机会。

截至目前，万科完成年目标的71.42%，若要实现全年销售目标，该公司需在最后一个月销售2257.8亿元，这肯定是不可能完成的任务。

有分析人士认为，万科大概率无法完成全年销售目标，在地产销售走弱的今天，房企也不再强调销售目标了。

在11月26日的临时股东大会上，万科总裁祝九胜亦对公司销售表现已打了预防针：“我们没有太强的销售目标，在销售这个方面，我们一直认为是一个根据市场相机调整的过程。我们今年的经营计划在三季度做了调整，调下来的多一些，也有一些指标是往上调的。”

祝九胜认为，业绩短期下降确实是一个不争的事实，也希望投资人、股东给一点中长期的耐心。与此同时，即便过去几年，地产行业不断传出红利消退、行业下行等消极信号，但郁亮始终认为：“行业仍然有机会，万科并不悲观。”

前不久，中金公司发表研究报告称，房地产销售下跌情况可能会持续到明年第一季度。另外，今年第四季内房政策或有微调，以平复市场期望，而首季信贷亦可望恢复。

近期以来，国内住房贷款政策有所回暖，根据中国人民银行此前公布的2021年10月个人住房贷款统计数据，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增加1013亿元，这是自5月份以来首次实现同比增加。

按揭贷款的增加，在一定程度上能够刺激销售、缓解房企资金压力。

除此之外，从房企端来看，近期融资环境边际有所改善，意味着市场对地产行业的预期和信心在逐渐修复。

数据显示，截至11月23日，房企通过发展等方式融资超617.5亿元，比10月增长69.2%。从结构上看，期内房地产行业共完成发行23支信用债，发行总额为252.4亿元，其中保利发展发行了45亿元中期票据，招商蛇口发行了30亿元中期票据和30亿元超短期融资券，行业融资出现回暖。

回到万科本身，11月10日晚间，万科亦宣布，重庆万科拟通过保险资金不动产债权投资计划向平安资管申请融资，融资本金金额不超过人民币58亿元，期限最长15年，增信方式为万科提供全额担保。

除了上述债权投资计划，10月以来，万科的融资计划包括申请授权在不超300亿元的范围内发行直接债务融资工具，推进印力13.54亿元ABS申请工作，以及正式公布万物云分拆上市计划。

11月5日，万科公告宣布，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市。

数据显示，2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

对于万物云的上市时机与节点，市场众说纷纭。有观点认为，今年以来，物企市值严重缩水，普遍缩水在50%-100%之间，这一行业现象，也有可能对选择在此时上市的万物云造成不利影响。

郁亮却有不同看法，他认为，目前上市的时点可能比去年更合适，“因为市场估值趋于理性。而在一个理性的资本市场中，才能给真正优秀的企业给予一个适当的定价。”

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