连平：下半年房地产金融预计还会更紧

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连平（植信投资首席经济学家兼研究院院长）、马泓（植信投资研究院资深研究员）

疫情缓和后房地产市场恢复较快，目前已经处在较为景气的区间。随着部分一、二线城市房价较快上涨，房地产行业局部风险有所累积。下半年预计住房金融环境仍将继续偏紧，政策在对房企维持高压的基础上，抑制居民住房贷款较快扩张。在有效防范住房金融风险的同时，行业需要合理的金融支持，以保持房地产行业平稳健康发展。

一、居民住房贷款扩张收敛

2021年以来，居民住房信贷扩张较快。根据央行公布的季度报告显示，截止2021年一季度末，个人住房贷款余额为35.7万亿元，存量规模较2020年末增加1.2万亿，占金融机构各项贷款余额19.8%，占比规模较2020年末回落0.2个百分点。

居民贷款扩张速度与历史高点相比尚属温和。截止2021年6月末，居民部门中长期信贷新增3.43万亿元，同比增长22.5%。与过往十年类似的住房金融周期对比发现，当前扩张速度远不及2013年上半年（同比超过150%）和2016年下半年（同比超过90%）的水平，但阶段性增速仍偏高。

居民部门杠杆率上升较快，房贷利率短期进入上升通道。国内居民部门杠杆率和新增住房贷款价值比（LTV）均处于历史高位。数据显示，2021年二季末，居民部门杠杆率为62 %，较2020年末回落0.2个百分点；上半年新增个人按揭贷款1.64万亿，同比增长23.9%，贷款价值比LTV为0.37，尽管已经连续几个月回落，但该指标仍处于历史高位。

下半年热点城市房贷利率有较大的上行压力。与2020年12月相比，截止2021年6月末，全国首套平均房贷利率从5.23%升至5.37%，二套房平均房贷利率从5.54%升至5.65%。部分重点城市纷纷上调利率，其中杭州年内已上调三次。整体而言，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率都低于全国水平，未来这些重点地区的房贷利率仍有上行压力。7月上海首套房贷利率上调35bp，利率进入“5”时代；佛山则进入“6”时代。

中国居民部门杠杆率在全球范围内处于低位。从纵向看，最近6年我国居民部门杠杆率年均增长约4.4个百分点，参照历史上著名的几次地产泡沫破裂的案例，这个增速是较高的。例如，日本在上世纪80年代末，即经济泡沫时期，家庭部门杠杆率由1986年的55.6%上升到1990年的70.6%，4年间居民部门杠杆率累计上升15个百分点，平均每年上升约3.8个百分点。美国居民部门杠杆率则在21世纪初期以平均每年增加4个百分点的速度堆积，最终爆发了全球次贷危机。鉴于中国居民首付和多套房贷款比例在30%-70%区间，在全球范围内处于较高水平，为银行贷款提供了有效的“安全垫”。而诸多发达经济体首付贷在10%左右，有的国家像澳大利亚和加拿大居民部门杠杆率已超过100%，因此我国居民房贷实际风险较低。

二、房企融资环境保持高压

1. 房企融资仍主要依靠间接融资渠道

截至2021年上半年，房企资金来源结构中，个人按揭和银行贷款仍旧是房地产企业最重要的资金获得方式，占比约30%。债券境内外融资也提供了不小的增量。而在2015年-2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年呈现衰退迹象。总体而言，房企融资仍旧十分依重间接融资渠道，直接融资比重仍有待提高。

开发贷增速持续大幅放缓。2021年以来，住房金融政策仍保持高压态势，地方政府将进一步规范购房行为，除了对消费贷、经营贷等违规入市资金加大查处力度外，重点整顿“首付贷”、“低首付”等行为，导致商业银行对房企授信周期有所拉长。截至2021年3月末，房地产开发贷款余额为12.42万亿，同比增长4.4%，为历史最低水平。2020年6月以来的连续4个季度新增开发贷规模为5300亿元，是自2016年三季度以来最低水平。相应地，房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例从2019年一季度末的7.6%降至6.9%。

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