连平：下半年房地产金融预计还会更紧(2)

部分商业银行涉房贷款占比有待调整。自2020年12月底央行发布房地产贷款集中度管理制度以来，商业银行房贷压降的压力总体比较有限。根据已经披露的财报显示，涉及到需要调整房地产贷款占比的银行，其余额占到整个金融机构涉房贷款余额的比例不到四分之一，主要集中在几家中资大中型银行。根据测算，假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000-1500亿之间，占到各自涉房贷款的比例在5%-10%之间，占到各自银行贷款余额的比重在1%-2%。因此，压降有难度但并不大。

注意到有些大中型银行在去年四季度开始，通过控制涉房贷款的投放，已经从超标状态转为达标，而部分中小银行还在监管允许范围内也适度上调了涉房贷款比重。因此应当理性看待银行业关于房贷新政下的变化，从长期看有助于金融机构更好的为房地产行业提供金融支持。

2. 非银行融资形势不容乐观

2021年以来房企债券融资增速相对平稳。由于年初有著名房企违约事件出现，房企大部分时间内发行难度有所上升。但自6月开始发债环境有所缓和，截至2021年6月末，房企内地信用债年内累计发行3727亿元，同比增长4.1%。其中，6月当月发行648亿元，同比增长76.3%。结束了此前自今年3月起，连续3个月当月发行规模低于5年平均值的情况，可见房企债券融资环境似乎有所缓和。

自2019年5月，银保监会出台新的房地产信托基金管理办法以来，信托资金违规或变相流入房地产领域的行为逐步减少，特别是房地产项目进行前端融资、明股实债等违规行为。考虑到信托融资较银行和债券融资的合规性要求相对较低，过往对中小房企提供了较多的资金支持，近两年房地产信托融资余额持续压缩，部分中小房企资金趋向紧张。截至2021年一季末，房地产信托融资余额为2.17万亿，较2020年末减少1055亿元，房地产信托存量已连续下降7个季度，当前存量规模与2017年四季度相当。

2021年以来，通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失了。尽管股权融资在房地产开发企业融资结构中占比不高，但也曾在2015年-2016年期间，借助私募股权基金规模快速扩张的时期，达到过阶段性顶峰。

目前房企境外融资主要是通过香港联交所和新加坡证券交易所发行美元债。截至2021年6月中下旬，房地产企业在离岸市场上融资规模不小，达到280亿美元，但发行速度有所放缓。不同房企发行的债券成本离散度较大，其中，1年期以内的品种，发行利率的下限为3.6%，上限为12.75%，利率中枢较2020年下移75bp-90bp。在人民币存在升值压力的背景下，境外融资高位下难以进一步增长。

三、上市房企财务状况出现分化

2021年以来，财务状况良好的优质龙头和大型房企成土地拍卖“赢家”。2020年在内地和香港上市的房企中，年度营收规模超过1000亿的大型及部分龙头房企财务及经营状况相对良好、稳健。尤其是大型房企，全年实现营业收入同比增长24.1%，甚至略高于2019年23.9%的增速，体现了较强的经营能力。正是基于相对较好的财务状况，在“土地集中供地”新政下，大型房企成为土拍的“赢家”。

与此同时，大部分房企营业收入增速放缓。部分上市房企存在营收放缓、现金流不足、债务压力上升等问题，进而因经营资质水平欠佳，可供抵押或担保的资源有限，出现了融资难的问题。2020年受疫情影响，上市房企整体营业收入增速出现了较为明显的回落，同比增长11.2%，低于2019年20.5%的增速。除了部分龙头和大型房企表现良好之外，中小型房企营收增速有不同程度的放缓。具体来看，龙头（4家，年营收超过3000亿）营收同比增长5%，大型房企（10家，年营收超过1000亿）增长24.1%，中型房企（22家，年营收超过500亿）同比增长13%，小型房企（64家，年营收超过100亿）同比增长12.7%。综合来看，龙头房企营业收入增速最低，而中小型房企增速较2019年均回落超过十个百分点，其经营压力较大。

营收增速放缓进一步拖累了行业利润。2020年龙头和中小型房企营业利润都出现了负增长，其中龙头房企营业利润已经连续两年出现负增长，而中小房企利润下降速度过快。

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