戴鸿军与观点对话：澳海集团——产品与服务的内功修炼(2)
观点地产新媒体：土地市场方面，今年主要以“集中供地”为核心，在这种新的供给制度下，土地市场的变化会怎样传导到企业融资拿地和项目入市的现实？澳海布局一直比较稳健，近几年着力扩展长沙，并且提出了百亿目标，为什么选择长沙这个城市？
戴鸿军：第一个问题，房地产的政策不断在调整，集中供地是从供给端调整，之前的三道红线，是从银行端口、资金端口的调控。
对于集中供地而言，主要有这几方面的意义：第一、是为了给土地市场降温，要稳预期、稳地价、稳房价，从原始端控制，从土地前端控制；第二，土地市场供应端信息更加透明化；第三、便于政府监管这些重点城市的土地供应情况。
对于房产公司的影响，可能由于不同房企资金筹措能力、投拓能力以及在这个区域深耕程度、操盘能力，会导致它在当地获取土地资源的能力差异。集中供地这个政策下，也会推动房企拿地的一些深度合作，比如合作开发、收并购，土地竞争也会成为未来房企重点竞争板块之一。
第二个问题，我们一直深耕长沙，2004年首次进入长沙，已经过了17年，一路走来，在长沙就有18处优质楼盘，我们一直在精研产品，做出了相对经典的作品，也凭借这些优质产品在各个地区获得了较好口碑以及广大业主的认可。
为什么会选长沙望城？首先长沙是湖南省会城市，虽然说存量比较大，但是去化量很大，未来空间依旧不小。另外，望城是一个比较新的板块，虽然说不在核心的主城区，但是潜力非常大，包括城市配套都逐渐在提升。整体来看，望城区楼市还是相对比较健康的，所以我们选择了深耕这个区域。
观点地产新媒体：疫情后，线上营销每一家公司都在做，您如何看待这种线上营销？
戴鸿军：房产毕竟不是一个小物件，占家庭开支当中非常大比重的商品，首先商品房是一个大额商品，线下成交应该还是主流，目前线上成交某种意义上不是很现实。
对于我们而言，现在客户的消费模式逐渐发生转变，更加年轻的群体逐渐成为消费主流，比如大家在买房子的时候可能会网上搜一下是怎么样的楼盘，这样就可以从线上导到线下。现在起码是一种线上线下互动的模式。
未来我们的消费会转到线上，线上平台起码可以作为置业顾问和客户沟通的一个纽带。
对于房产而言，必须要掌握消费模式的变化和客户的认知，或者说接触房产公司途径的变化，站位还是要稍微前沿一点。
观点地产新媒体：澳海多元化是不是会更有助于营销？澳海会平台对获客有帮助吗？
戴鸿军：我们公司在1998年成立以来，布局了很多省市自治区，一直走的是深耕路线。在房产开发领域，我们一直也致力于在当地建立一个好的口碑和形象。
另一方面，我们也开发了其他多元化的业务板块，比如在江西建设有万亩高产的茶油基地，现在年产值已经达1亿元。在宁夏有自己的红酒庄，叫米擒酒庄，满负荷的葡萄酒可以达到200吨。还有在澳洲西南威尔士州拥有18万亩生态农场，生产纯正的安格斯牛肉以及高品质的羊肉；我们自营的电商品牌易莱克服务了广大的业主，一方面给业主提供了便利性，另一方面，对房产而言，也是更加全面的增值点。另外，我们还在开发的社区内设置了一个线下实体门店，方便业主日常需求。只有把物业服务做好了，这个平台才有可能得到业主的信赖。
澳海会平台已经有65万的业主，物业通过这个平台，可以更好了解业主需求，跟业主联系更加紧密。同时，我们也可以通过这个平台组织活动、维系老业主，形成澳海品牌效应。
不是说卖完房子以后，房产和业主之间的联系就断了，其实物业服务才刚刚进入了起点，后续只有把业主服务好了，我们的品牌才有价值，以老带新才有可能。
另外，我们的建筑公司也是一级资质的，是独立经营的一个板块，参与市场化的运营，能让我们更加了解市场的需求，也让我们更加适应市场竞争。还有装配式工厂，适应了当下对于建筑更新迭代的需要。
观点地产新媒体：物业平台有上市计划吗？
戴鸿军：对于物业上市我们也有考虑，但重要的不止是上市，而是为业主提供售后服务。我们当前的核心目标是先做好服务，为之后进一步发展壮大打好基础。
物业服务是房产产业端的前端和后端，房地产开发是投拓、建造、销售，保证房子质量和收房前客户的体验，物业则更多是交房后的服务。澳海物业一直跟房产的联系比较紧密，刚才提到的澳海会平台，就是我们跟业主联系互动的一个纽带，房产也是通过这样一个纽带来维系老业主，促进老带新的成交，也形成了一定的品牌效益。
我们更应该关注的是如何全方位服务业主，开展更多澳海会活动，如各种篮球俱乐部、摄影俱乐部、乒乓球俱乐部等，为业主组织更丰富的社区活动，以及后续的物业全方位服务。
主要目标还是想通过不断提升物业公司的综合实力以及服务标准，更多为将来发展做一个准备。我们当前的核心目标是先做好服务，再为之后进一步发展壮大做好基础工作。
观点地产新媒体：过去评判房企都是讲规模、财务，现在如何评价一家优秀的房企呢？
戴鸿军：一家优秀的房企，核心宗旨应该是站在客户的角度。因为客户是我们服务的对象，包括产品、物业服务，一切都是围绕客户需求出发。
一个房企的核心竞争力应该就是产品，产品的需求端是客户。未来要保持产品竞争力，才称得上一家走的长远或者优秀的房企。
一切以客户服务为首要目标，这样才能够在竞争激烈下继续保持一定的领先优势。
观点地产新媒体：今年房贷收紧，会不会影响销售？
戴鸿军：现在银行放款还是比较严的，之前可能买完房子，办完首付，银行面签完之后一周左右就可以放款，现在一些重点城市都会要求结顶放款，对于资金回笼提出了更严格的挑战。
对于房产公司而言，接下来需要更加关注健康的现金流。
观点地产新媒体：近年来房地产行业盈利空间逐渐缩小，澳海是如何保证利润？近年来营销费用逐渐升高，在扩张的过程中，如何保证规模与利润的平衡？
戴鸿军：现在的楼盘基本上都是双限地，楼面价、售价都已经限定，所以对管理或者说开发节奏提出了更加严格的要求，是向管理要效益。
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