东莞出台房地产调控新政“莞八条” 将发布二手房指导价

　　财联社8月2日讯，今日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。其中提到，将加大税收调节力度，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年；将发布二手房指导价，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。 （南方日报）

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　　房地产调控时代：未来或将至少40城落实“二手房成交参考价”机制

　　7月26日，无锡宣布正式落实“二手房成交参考价”机制，首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

　　近年来，针对房地产市场的调控政策可谓是密集落地，此次“参考价”机制则将矛头指向了问题久悬不决的二手房市场。

　　据悉，为应对挂牌价格混乱、一二手房价格倒挂等问题，已有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡等二手房市场过热城市实施了“二手房成交参考价”机制，且调控效果已初显。

　　有观点认为，整体看来，“参考价”机制完善了二手住房市场的监管，稳定市场预期效果明显，能够有效抑制房价过快上涨趋势；亦有观点认为，该机制一定程度上影响了刚需购房人的购买力，或可造成新房市场再度翻“热”、租房价格上升等问题。

　　深圳成交价下降15% 机制作用凸显

　　近年来，部分城市二手住房交易规模大、占比高。同时，二手住房，尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因，各大城市积极对二手住房价格进行调控，“参考价”便是重中之重。

　　最先建立二手房成交参考价机制的城市是深圳，最快收获成果的也是深圳。

　　据了解，2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

　　上海易居房地产研究院发布的《二手住房成交参考价格制度》报告数据显示，今年1月份，深圳二手住房价格出现历史最高点，即每平方米72436元。

　　随着“参考价”制度的推进，房价下跌或降温成为大趋势。6月，深圳二手住房价格为每平方米61500元，每平方米累计下跌10936元，价格缩水了15%。

　　与此同时，1月至6月，深圳全市二手房网签30505套，同比去年同期网签的58662套，下滑了48.0%。

　　价格与销量同时“降温”，足以体现“参考价”机制的价值，有深圳作为榜样在前，全国多个热点城市陆续学习跟进。

　　其中，成都于5月末落实该机制，6月份二手房成交量便下降近半，月成交2886套，基本回归到去年末的水平。

　　“‘二手房成交参考价’机制是定价规则的重建，有利于帮助市场回归理性。”易居研究院智库研究中心总监严跃进称，预计未来全国至少有40个城市会落实“二手房成交参考价”机制，且都是重点大城市。

　　首付额度&；租房价格或将提升

　　除了稳房价、稳预期的作用之外，“二手房成交参考价”机制的另一特点是影响了二手房买家的首付比例和贷款额度。

　　例如，一个二手房市场成交价是8万，但成交参考价为6万，那么银行贷款就只能按照6万来做额度审批。直接导致购房人首付提高20%-30%。

　　“实际首付比例的提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量下降。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛称，同时，“参考价”一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。

　　有声音认为，若二手房首付比例提升，可能会导致大批刚需购房人群放弃二手房市场，转而抢购首付较低，或有首套房优惠政策的新房，从而导致新房市场翻“热”。

　　对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，二手房市场冷却将会导致二手房源增加，从而减少了新房市场压力，从该角度来讲，二手房市场降温有助于一二手房市场共同平稳。

　　另一方面，市场冷却，买卖双方均处于观望状态，或可导致租房人群增加，持币观望情绪加重的同时，使市场租金上扬。

　　以暂未实行“参考价”的北京为例，数据显示，目前，北京每年二手房成交量约为15万套，若成交量下跌，就意味着每年会有7万至8万家庭进入租房市场，房租上升的可能性较大。

　　延伸阅读：

　　成交价依然灵活，但程度未知

　　“参考价”并非“定价”，记者了解到，机制实施过程中，围绕“参考价”，实际成交价仍有上涨或下跌的空间。

　　“房管部门也明确了成交价并非不能涨，上下可以有所浮动。”严跃进称，未来有关部门也会对每个城市的参考价格做出调整，机制的落实并非是对价格的刻意打压，而是要令二手房市场在一个合理的空间内浮动。

　　对于上下浮动的空间要求，严跃进称，“目前暂没有设定过，但有关部门会依据房子的户型、位置、配套、物业等条件给出合理的价格，任何城市的价格都不是僵硬的，都会有上下浮动的情况。”

　　关于未来是否会针对该部分出台补充政策，暂且未知。（蓝鲸财经）

　　楼市迎“二手房参考价”时代 调控继续从严

　　房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（简称《通知》）称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成无锡市二手住房成交参考价格。据中证报记者粗略统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6个城市明确推出了二手住房成交参考价。

　　专家表示，参考价制度的推行，完善了二手住房市场的监管，也为稳定二手住房价格提供了新路径，一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进实施该项措施的可能性较大。预计下半年二手房成交量和成交价稳中有跌，但全年水平可能与去年持平。

　　或成调控标配

　　《通知》提出，无锡市房地产市场管理和监测中心将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。

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