竞拍“法拍房”规避限购 最高法出台“组合拳”新规专治法拍房乱象

理财鱼小提示：竞拍“法拍房”规避限购 最高法出台“组合拳”新规专治法拍房乱象

央广网北京12月26日消息（总台央广记者管昕）提起法拍房，人们联想到的是便宜。所谓法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。但法拍房真的能给购房者带来实惠吗？近年来，一方面，法拍房因产权不清或者腾清难等问题，广受社会关注。另一方面，也有炒房者通过购买法拍房而规避限购政策。

近日，最高人民法院出台一系列新规，以“组合拳”的方式治理法拍房乱象。这能否彻底堵上竞买法拍房的制度漏洞？降低司法实践中法拍房的竞拍风险和隐患？

在房地产市场上，法拍房以房价低受购房者青睐。同时，有的地方、有的房源不限购，让不少购房者实现了“有个家”的梦想。但与此同时，也有人将法拍房视为炒房的最后机会。

日前，最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。根据规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

中国政法大学法律硕士学院兼职教授詹晖表示，规避限购政策，一直以来都是法拍房在司法实践中的制度漏洞之一。

他表示：“限购，理论上在正常的交易中，是由建委来完成查阅购房资格，但在司法拍卖中一般都由法院来审核。这里面有个制度漏洞，如果是外地来拍北京（的房产），有的可能就不审核（购房资格）。审核的权利，就相当于从建委移交到法院。有些法院可能为了赶紧把房子拍出去，满足申请执行人的利益，可能就不太愿意做（审核），毕竟审核严了，买的人少了，房子拍的价格低。”

最高法的新规中还规定：司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

也就是说，即使法拍房流拍，法院也不支持不具有购房资格的申请执行人以房抵债的请求。不过，也有业内人士表示，这对有的申请执行人来说有失公允，也不利于权益变现。林先生（化名）曾在法院执行一线工作多年，后辞职转型成为一名北京律师。他认为，新规解决了一些问题，但也有新的问题冒出来。

林先生说：“它带来了新的问题。财产变现不了怎么办？债权人怎么办？抵债也不让抵，拍又拍不掉。像海南的房子，有买房资格的人，本身就很少，三亚的房子，有几个是有三亚社保的？很多人在三亚有房子，拍不了，抵不了债怎么办？债权怎么实现？”

今年的中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导”。最高法此次新规将影响一些想通过法拍房绕道限购的人，同时也表明房地产调控的渗透和监管力度将更强、更严格。

中国行为法学会副会长、中国政法大学教授宋朝武认为，最高法的新规，主要是贯彻落实党中央“房住不炒”的政策要求，对打击通过竞拍法拍房而规避限购政策炒房的行为，将起到较大作用，虽然对申请执行人的债权实现，带来一定的消极影响，但总体上利大于弊。

他表示，主要跟一线城市限购政策相吻合。谁都可以竞买，等于跟当地的政策相违背。从弊来讲，可能不利于债权人利益的获得，没有资格不能参加竞买，导致竞买人少，可能价格往下走。

此外，同样引发外界关注的，是最高法近日发布的另一规定，即《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》。其中规定：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

一位长期从事不良资产处置的业内人士告诉记者，司法实践中，法拍房遇到的坑主要是房屋腾清难。“这个房子被原房主长期租赁出去了，难以清退。还有一些是假的租赁合同，以非常低的租金，租了好多年，就是以租代售那种，租金又一次性都收完了，也收不了租金。这个事是最麻烦的。”

“买卖不破租赁”，根据民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这位业内人士告诉记者，以前购买法拍房或许还能捡个漏，如今，随着房地产形势的风云变幻，这种便宜事已很难碰到。“法拍房以前还能捡个漏，现在基本上好位置的也捡不了漏。干净的房子，位置好的房子，还是能卖个好的价钱。其他的房子，现在基本上要么卖不掉，要么没人敢参与。”

多位接受记者采访的受访群众表示，对不少刚到大城市打拼的年轻人来说，法拍房确实因便宜而备受青睐。但对刚需群体来说，别说捡漏，不跳入巨坑，就已是幸运。

根据媒体报道，近日，一位定居深圳的年轻人好不容易攒钱花了286万元买下一套法拍房，虽然成交价格比市场价格便宜很多，但拍卖成交5个月却仍然无法入住。原因是，房子里面有人住，此人是原房主的亲戚，对方没有任何租约在手，却开口索要30万才搬离。

中国政法大学法律硕士学院兼职教授詹晖表示，腾空房屋，应是法院的职责，但此前，有不少法院在发布的拍卖公告中写明，房屋未腾空，就对外司法拍卖。

詹晖说：“法院有的时候，为了工作快捷，写一个有人居住就不管了。实际上，法院应该把（其中的）法律关系查清楚，否则，有人买了，买完了之后照样涉及腾房的问题。最后反过来又去法院打官司，又去法院执行，这实际上是在一个案件中又增加了两个案件，达不到案结事了的目的。”

詹晖还表示，法院必须在法拍房挂网拍卖之前，就扫清竞买人的后顾之忧，否则会增加新的社会矛盾。

多位受访专家对记者表示，购买法拍房要特别注意规避“雷区”。即便堵住了限购的漏洞，作为购房者，在参与法拍前也要做足功课，对房产权属情况、房子本身是否存在瑕疵、住户能否按时腾退等问题了解清楚以后，再做决定不迟。

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