姜海与观点对话：合凡资产基金壁垒
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 近年来，房地产政策调控、银行贷款收紧、融资环境险峻，房地产私募基金已经成为国内房地产融资的重要途径之一。
合凡资产作为中国顶尖房地产私募基金管理公司，曾与碧桂园集团、绿地集团、阳光城集团、世茂集团等多家大型地产商合作，已发行产品全部按期或提前退出。
该公司总经理姜海介绍，合凡总管理规模累计600多亿，存量不超过100亿，发行基金产品超100支，在管基金10支左右。
姜海有着十余年房地产从业经验，曾任职君华集团副总裁、复地集团战略运营中心副总监、卓越集团企业管理部副总经理。
房企的问题
过去一段时间，房地产融资市场接连爆出负面消息，部分房企财务危机日渐明显，被下调评级、违约债券情况严重等等。
谈及为何最近越来越多头部房企爆雷，姜海认为核心问题有三个，第一是盲目追求规模，导致投资下沉，也会投很多流量项目，而流量项目不赚钱；第二是不断举债、借债，但可能没有想到目前行业调控，银行对于贷款全面收紧，特别是今年上半年的政策导致融资性现金流几乎卡断；第三是P2P模式，融资利率很高，期限很短，又是刚兑，但投资项目赚钱很少或者是亏损，而且杠杆放得很大，当规模足够大的时候会出现一个问题，就是资金和项目是错配的。
姜海表示，曾经做过蓝光、协信、泰禾，但基本上是发现已经进入到P2P模式，或者出现现金流已经匹配不了未来债务的时候，就会提前退出。
进入“去杠杆”周期后，部分房企融资规模断崖式下降，现在面临的压力远远不止表面上的程度，在已经发行的美元债里，呈现两极分化局面，部分房企美元债利率处在低位，另外部分债券利率则突破了10%。
姜海表示，如果是借新还旧，发债成本这么高，基本上可以判断企业的压力，因为不可能无止境的高。所以要看企业发债用途，就能对一个企业有一个比较明确的判断。
姜海指出：“现在50强到100强很多聚焦区域的、产品比较领先的企业，还是可以重点关注。”
合凡的转变
2020年8月“三道红线”政策出台后，一直是房地产热议的话题。一条线没踩的百强房企寥寥无几，高负债、高杠杆是国内房地产的真实写照。
姜海表示，合凡目前退出的节奏要快于新增的节奏，今年上半年一共新增6个基金，但是退的可能有十几个。
“因为我们对目前房地产行业判断，是属于一个调控比较严峻的阶段，很多头部企业、前50强开发商在债务方面有很多不确定性。第二是今年集中供地，整体来看地价高，但是房价受到调控，所以具体项目也不是特别好。”姜海指出。
今年首批集中供地并未如预期那般冷淡，许多房企似乎是倾力而出，广州溢价率最高达45%，重庆最高溢价率达129.98％，而姜海对上半年土拍市场进行了判断，认为有40%都是亏的，有30-40%是微利，稍微有点利润的项目可能在1/5左右。
姜海表示，未来投资项目整体缩减了，但相对会聚焦在粤港澳大湾区和长三角，因为这两个市场的整体风险、去化周期以及投资回报率，普遍要好于全国市场。
现在房地产行业是区域分化很严重，以珠三角为例，深圳、东莞、广州、佛山是绝对盈利，区域分化差距会越来越大。
姜海指出，要看基本面和趋势，大环境不好的情况下，会着重聚焦基本面更好、投资趋势更好的区位。
姜海进一步指出，因为“三条红线”政策让大开发商强行去杠杆，整个行业的风险降低；其次，未来市场还是有比较好的预期，调控政策以及银行贷款收紧，整体上会让行业更加健康。
谈到地产基金行业未来发展空间时，姜海表示，地产基金集中度会快速提高，未来中国地产基金集中度提升的速度可能会比房地产行业快。
此外，地产基金模式会有很大转变，大方向是做股权投资，打破目前P2P的发展模式。
在姜海看来，合凡竞争优势在于很早转型，这个转变不是那么容易的事情，是一个很大的竞争壁垒。
以下为观点地产新媒体对合凡资产总经理姜海先生的采访实录：
观点地产新媒体：公司截止到年中管理规模和基金数量怎样的？
姜海：我们总管理规模大概累计600多亿，存量已经不超过100亿，基金总支出超100支，在管基金10支左右。
去年8月份“三道红线”政策出台后，行业会有一个判断，目前我们退出的节奏要快于新增的节奏。
退的多，投的少。上半年一共新增6个基金，但是退的可能有十几个。
因为我们对目前房地产行业判断是属于一个调控比较严峻的阶段，很多头部企业、前50强开发商在债务方面有不确定性。
第二个原因是今年集中供地，整体来看地价高，但是房价受到比较重的调控，所以具体的项目也不是特别好。
观点地产新媒体：房地产的形势可能在短期之内不会出现太大变化，是不是意味着未来一定时间内，新投的项目和以前相比会放缓？
姜海：我们会减少，行情好的时候就多投一点，行情不好的时候就少投一点。公司目前计划是在9月30日之前，基本保持空仓，三季度都没有新增。
今年极少利润率好的具体项目，我对上半年土拍市场大概做了一个排布，判断有40%都是亏的，有30-40%是微利，稍微有点利润的项目可能在1/5左右。
观点地产新媒体：未来基金利润空间怎么保障？会以哪些区域为主？
姜海：我们主要聚焦粤港澳大湾区和长三角，这两个市场的整体风险、去化周期以及投资回报率，普遍好于全国市场。
现在房地产行业区域分化严重，以珠三角为例，深圳、东莞、广州、佛山是绝对盈利，但区域分化差距会越来越大。
我们也看基本面和趋势，在大环境不好的情况下，会着重聚焦一些基本面更好、投资趋势更好的区位。
观点地产新媒体：作为房地产基金，您觉得为什么这么多房企会出现问题？未来有什么办法可以规避或提前预知？
姜海：为什么最近越来越多的头部房企“暴雷”？因为几个问题。
第一，盲目追求规模。盲目追求规模的时候投资就会下沉，也会投很多流量项目；第二，不断举债。特别是今年上半年，政策导致部分房企融资性现金流几乎断掉有。
>相关《姜海与观点对话：合凡资产基金壁垒》内容：
1、 道达号高手年度对话：2022年A股或呈“N”形走势 投资机会更加分散
理财鱼小提示：道达号高手年度对话：2022年A股或呈“N”形走势 投资机会更加分散 2021年，虽然大盘指数表现一般，呈现区间震荡格局，但主线却非常鲜明，牛股也层出不穷。同时也有很多板块被边缘化了。这种结构性行情，用一句话总结就是：买对了股票就是牛市，买...【继续阅读】
2、 舍得做客《陆家嘴对话》，与企业大咖共同探讨品牌背后的东方美学
理财鱼小提示：舍得做客《陆家嘴对话》，与企业大咖共同探讨品牌背后的东方美学 2021 年年底，第十届上海高级定制周在沪举办。期间，由中国金融信息中心、上海证券报、上海石油天然气交易中心共同出品的高端访谈节目《陆家嘴对话》围绕主题“以东方美学助力上海...【继续阅读】
3、 2022年大盘“N”字形，投资机会更加分散——道达对话牛博士
2021年，虽然大盘指数表现一般，呈现区间震荡格局，但主线却非常鲜明，牛股也层出不穷。但是，也有很多板块被边缘化了。这种结构性行情，用一句话总结就是：买对了股票就是牛市，买错了股票就是熊市！ 再过几天，2022年即将来临，在新的一年中，又将有怎样...【继续阅读】