姜海与观点对话：合凡资产基金壁垒(2)
另外一个角度看，以前开发商在银行借很便宜的钱，然后投资利润率很高的房地产。但是现在会遇到一个窘境，从银行模式到了P2P模式。就是借的钱很贵，期限又很短，而且又刚兑，变成了拿贵的钱去做了亏钱的买卖。
当规模足够大的时候又会出现一个问题，就是资金和项目错配，不能一一对应时，也是典型的P2P模式。一旦地产企业为了规模进入P2P模式的话，出问题基本上就是时间问题了。
我们判断在前50强里有十几家接近20家，接下来压力会非常大，有可能随时会出现违约的情况。
今年的情况，头部企业的风险会更大。我们曾经做过蓝光、协信、泰禾，发现已经进入到P2P模式或者现金流已经匹配不了未来债务，我们会提前退出。
观点地产新媒体：通过一些现象观察到他们可能会有问题，然后成功脱离了风险？
姜海：有几个问题，第一是区域快速下沉，不管是泰禾、蓝光都存在这个特点；第二是拿流量盘，就是拿的地很多不赚钱，已经进入到做流量阶段；第三是杠杆开始放的很大，资金和项目错配。
基本上千亿级开发商出现这几个现象，而且越来越严重的时候，可以判断未来两到三年基本上会出现危机。
前50强里，我判断有十几家到20家下半年可能都会出现类似的情况。
但是，现在50强到100强里面聚焦区域、产品比较领先的企业，还是可以重点关注。
这些开发商未来还是很有机会的，因为这个行业其实没有大的问题，只是说现在很多企业走样了，不是在做房地产开发，而是靠借钱冲规模。
监管也比较敏感，为什么会有“三条红线”、“两集中”这些政策出来？就是要把房地产行业的泡沫挤压掉，拿这么多资金做不赚钱的事情肯定是有问题的。
观点地产新媒体：前两年是永续债，今年是商票，因为不计入到负债，这些融资方式特别的火热，您怎么看待？
姜海：现在监管还是很严格，对这个行业应该是看的很清楚的，其实是给了足够的时间让房企改变模式和方法。
比如最近的北京学区房，其实从去年开始就在讨论，包括监管层陆续出来讲话，未来教育会更加公平，资源会更加公开化。
最近也在讲，地产行业投资要很谨慎，特别是对资方来讲要很谨慎，其实已经是给时间作出调整。
观点地产新媒体：房地产环境严峻，金融监管越来越严格，您认为地产基金行业未来最重要的空间会在哪里？
姜海：通过这一轮调控，中国地产基金可能集中度提升速度会比房地产行业快。
我们判断，未来可能还会出现类似债务问题的十几家开发商，都是地产基金比较集中的一个领域。随着这些开发商陆陆续续出现债务问题，地产基金这个行业集中度会快速提高。
第二，模式会有很大的转变。整个房地产行业出现的窘境，就是因为债务太多，大部分地产基金包括信托都在做明股实债。
地产基金的钱不能是错配的，一定要对应具体的某个项目，这个项目赚钱就赚钱，项目亏钱就可以适当把投资期拉长。
如果是核心地段的固定资产，把时间拉长了，一定是有收益的。最怕的是拍了个地王，刚准备销售了，遇上调控就要亏钱。
未来大方向就是债转股，打破目前P2P的发展模式。
合凡很早已经开始转型做股，因为做债的话这条路走不通，风险大，收益小。
观点地产新媒体：合凡最大的竞争优势是什么？
姜海：第一，我们深度了解这个行业，这是先天的基因。第二，我们专注这个行业已经八年，算是一个时间的壁垒。第三，我们很早就转型做股，这个跨越不是那么容易的事情，是很大的竞争壁垒。
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