5月商办运营商发展报告·观点月度指数

　　观点指数 5月，商办市场稳定增长，虽然办公楼相关数据的增幅相比前两月有一定回落，但整体市场的韧性不减。大部分一二线城市的租金环比有一定上升，上海涨幅较高。

　　月内依然有大宗交易，从成交标的来看，一线城市中区位较优、租金收益水平可观的项目备受投资者青睐。

　　同样，布局于一二线城市，且硬件条件较好的商办物业，即使部分项目由于招商调整等原因，收入有所下滑，但出租率依然维持在较高水平。

　　此外，部分企业推出新项目入市，在招商引进方面有收获。值得注意的是，运营商对旗下项目的科技化和绿色化愈发重视。

　　商办市场韧性不减，投资者青睐稳定收益型物业

　　5月，全国办公楼新开工及竣工面积累计值分别录得1732.58万平方米和947.12万平方米，累计增速为-20.3%和7%。虽然继续实现了规模的增长，但增速相比上月有所回落。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　开发投资端，办公楼开发投资额为2207.98亿元，增速6.2%，连续两个月回落。而销售方面，5月办公楼销售额为1484.81亿元，增速24.9%，环比同样有所下滑。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　落到具体城市上，全国大部分一二线城市的租金环比呈微升趋势。其中，上海环比上升幅度最大，为11.68%。

　　数据来源：中国房价行情网，观点指数整理

　　大宗交易方面，诺亚控股通过旗下多家子公司与新地集团签约，拟以22亿元收购上海虹桥中心商务区约7.2万平方米办公场所，将此作为总部。

　　总部物业也是近期写字楼大宗交易的趋势之一。

　　此外，远洋资本旗下城市更新基金的首个项目北京钻石大厦成功出售，收购方为安狮资产。该物业于2017年被远洋资本通过境外股权交易方式收购，产权建筑面积约2.3万平方米，位于中关村软件园内。钻石大厦的平均租金超过200元/月/平方米，出租率方面接近满租，加之区域写字楼供应紧缺，租金收益有保障。

　　这背后反映了投资者对商办物业的评价标准，一是地段位置条件，二是商圈发展环境。地段至上一直是商业物业的黄金标准，影响着资产价值和企业入驻。

　　除物业本身硬件条件过硬外，所处商圈的营商坏境也至关重要。浓厚的商务氛围，在引入优质、抗风险能力强的企业方面有较大加成，有利于形成集聚效应，更好地助力入驻企业的发展。

　　以陆家嘴商业为例，其商办物业主要以甲级写字楼和高品质研发楼为主，布局于上海和天津，大多占据优质地段。租户结构的抗风险能力有保障的同时，也为其带来稳定的收益。

　　截至今年一季度，陆家嘴商业旗下上海甲级写字楼出租率78%，平均租金8.65元/平方米/天，天津的出租率79%，平均租金3.45元/平方米/天。而高品质研发楼方面，上海的出租率82%，平均租金6.34元/平方米/天。

　　可以发现，上海高品质研发楼平均租金约为天津甲级写字楼的2倍，相比物业类型和自身条件，所在区位的重要性不言而喻。

　　而金融街资管旗下个别写字楼板块受客户租赁计划变化、项目转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑。但由于项目具备良好的区位条件，加之后续强化招商运营，提升服务水平，出租率较2020年底有所提升。

　　部分企业新项目入市，智能化及绿色建筑成亮点

　　月内，部分企业有新项目入市。中海旗下宁波中海大厦入市表现不错，目前出租率近100%，租赁面积约16045平方米，均为自有渠道成交。而2020年，中海旗下持有并运营管理49栋写字楼，自有渠道成交面积比例达70%，反映其在招商方面的自主性和能力，对第三方的依赖较低。

　　而合景悠活旗下广西合景国际金融广场也在月内开业，项目总建筑面积13.56万平方米，包含1栋60层超高层写字楼。

　　以上企业的现有项目，招商表现亦可圈可点。中海商业的北京奥南中海国际中心月内成功续约新文娱独角兽企业快看漫画，该项目的租户还有谷歌、小红书等互联网相关企业，租户结构以IT互联网、文化创意以及商业服务行业为主。

　　而合景悠活旗下项目吸引的新租户，涵盖房地产、网络科技、基建以及医药企业。

　　数据来源：企业官微，观点指数整理

　　除了推动新项目入市，引进新租户外，提升项目智能化程度和绿色建筑认证成为目前的趋势之一。

　　中海商业旗下项目与坎德拉签约引进智能机器人，提升项目的智能化程度，除了一体化无人配送、全覆盖精准消毒等服务外，成都中海国际中心还计划逐步实现外卖团餐、机器人跑腿、垃圾转运等业务。

　　写字楼的繁荣离不开周边完善的商业配套，合景悠活旗下广州环球都会广场月内裙楼商业品牌进行换新升级，提升项目对租户的吸引力。

　　近期，越来越多的企业对绿色建筑的重视程度加深。LEED（绿色建筑评价体系）已成目前国内写字楼追求的标配。据相关数据显示，2015年全国LEED写字楼面积占甲级写字楼约10%，而如今北京和上海约有40%的写字楼获得LEED认证。

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