毛利率下降三费上涨，综合负债增长25%，绿城中国“预计2023年进入绿档”「房企年报季」

理财鱼小提示：毛利率下降三费上涨，综合负债增长25%，绿城中国“预计2023年进入绿档”「房企年报季」

毛利率下降三费上涨，综合负债增长25%，绿城中国“预计2023年进入绿档”「房企年报季」

华夏时报（）记者 李贝贝 上海报道

3月23日下午，在绿城中国（03900.HK)）2021年业绩说明会上，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东表示，“没有规模和投资的增长，就谈不上未来的营收和利润的增长。从前三年的扩量、到未来三年的提质是绿城的主要思路。”基于对2022年供货量及预判市场去化率的测算，绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，“确定了3300亿元的（合同销售）目标，争取超额完成。”

毛利下降三费上涨

3月22日晚间，绿城中国发布2021年报。年报显示，截至2021年底，绿城中国实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。同期，绿城中国实现合同销售金额3509亿元，同比增长21%，完成全年目标的113%。

同期，绿城中国实现利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%；每股基本盈利1.31元，同比增长24.8%。

不过，2021年绿城中国毛利率为18.1%，同比下降5.6个百分点。与此同时，行政开支、销售开支和财务费用三项成本均有不同程度的上涨。例如，2021年，绿城中国的行政开支51.60亿元，同比上升19.4%。

在3月23日下午举行的业绩报告会上，对于毛利率下降的问题，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强解释说：“一方面，近年来土地市场竞争比较激烈，土地成本上升明显。另一方面，近年来政府调控力度加大，房地产价格受限价影响，绿城的品牌价值没有得到充分体现。”

尽管毛利率表现欠佳，但耿忠强强调，公司近两年净利润率逐步提升，目前稳定在8%左右。未来，公司将通过优化体制机制以及实施精细化管理，实现规模和利润双提升。张亚东也表示，今年除了聚焦全品质、高质量的发展，也会注重营收和利润的增长。

值得一提的是，《华夏时报》记者注意到，截至2021年末，绿城中国有107.58亿元永续债，较去年中期下降77.79亿元。在2021年4月初举行的业绩会上，耿忠强曾坦言永续债是一把“双刃剑”，透露“2020年境内永续债的利率是6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价”。

彼时，耿忠强坦言，某种程度上，永续债优化了集团的资本结构，亦取得了更大的融资空间、更大地支持了公司发展。“但随着永续债的逐步到期，我们亦不会再做了。”

全年新增货值约3137亿元

对于房地产行业的整体判断，张亚东表示，简单用三句话概况就是“行业总体稳定、结构逐步调整、长期趋向健康”。其判断，整个行业总体基本稳定，未来五到十年还会保持在15万亿元以上的水平，“房地产仍是支柱产业，还是大有可为的行业”。

基于对市场的判断及可售货源的规模，绿城定下全年3300亿元合同销售目标。绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上表示，“确定了3300亿元的目标，争取超额完成。” 耿忠强也肯定地表示：“总的来说，我们对2022年全年目标达成以及行业的中长期发展还是非常有信心的。”

据悉，绿城2022年整体可售货源约2034万平方米，可售金额约4442亿元；其中，自投项目可售货源约1354万平方米，可售金额约3452亿元。截至2021年底，公司累计已售未结转金额约3308亿元，其中权益额1777亿元。据李骏介绍，绿城中国今年的货值安排是一季度300亿元、二季度600亿元，下半年会有在上半年购入的地块转化，且是在需求坚实的城市。

年报显示，2021年，绿城中国在土地市场收获颇丰，在42座城市新增了101个项目，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值约3137亿元。其中，归属绿城中国权益货值约1834亿元，承担成本约938亿元。截至报告期末，绿城集团共有土地储备项目256个（包括在建及待建），总建筑面积约5881万平方米，其中权益总建筑面积约为3267万平方米；总可售面积约为3980万平方米，权益可售面积约为2199万平方米；一、二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。

在2021年底杭州第三批次集中供地和今年2月份北京一批次集中供地中，绿城中国一共获取了7个项目，预计新增货值300亿。同时，2022年至今，公司补充了其它地区360亿货值的土地。绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰直言，“以绿城中国的销售规模来看，这样的拿地节奏属于正常补货。”其介绍说，今年以来，绿城中国斩获的7个项目利润率可观，平均超过9%，且大部分将在今年内转化为可售货值，预计今年新增货值将在2500亿元-3000亿元之间。

但不容忽视的是，土储规模的扩充，也带动了负债攀升。年报显示，截至2021年末，绿城中国综合负债为4133.98亿元，较2020年末（3297.91亿元）增长25.39%。其中，流动负债总额约3123.9亿元，非流动负债总额1010.08亿元。

而对于三道红线相关指标，耿忠强强调，上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。截至2021年底，绿城中国的净负债率为53.5%（2020年末为64.6%）；现金短债比为1.7倍（2020年末为1.4倍）；剔除预收账款后的资产负债率为70.3%（2020年末为71.2%）。

“‘三道红线’指标向好，预计2023年将进入绿档。”耿忠强表示，接下来，公司将提高销售去化力度，严格控制负债规模，不断提升经营效率，保持现金流充裕。从数据对比来看，三道红线的三个关键指标都进一步向好。“至于归档计划，可以明确的说，公司确保2023年能够进入绿档，同时我们根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。

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