业绩下降41%、偿债高峰将至，千亿房企能靠老板朋友圈突围吗？

2022年已经过半，业绩下滑逐渐成为房地产行业的普遍现象，百强房企合景泰富（1813.HK）也未能避免。

8月1日晚，合景泰富披露了最新营运数据，2022年7月，公司实现预售额47.61亿元，同比下降41.4%；预售建筑面积22.2万平方米，同比减少45.6%。

来源：合景泰富公告

根据此前公告数据，今年前7个月，合景泰富实现销售额309.89亿元，同比下降51.79%；对应预售面积约为157.1万平方米。

除业绩下滑外，合景泰富还面临着不小的债务压力，此前已选择出售资产。如今，千亿房企将如何自救？昔日的“支持者”还会出手相助吗？

百亿债务将到期

在合景泰富公布销售数据的同一天，克而瑞也对外发布了百强房企前7个月的成绩单。

其中，合景泰富以274.6亿元的全口径销售额位列第45名，较去年的40名下降了5位。

来源：克而瑞数据

在销售业绩下滑的同时，合景泰富也面临着偿债压力。

企业预警通显示，合景泰富当前共有11只存续债券。2只为境内债券，9只为境外债券，总余额约293.66亿元。

其中，2只美元债券将于1年内到期，余额为9亿美元（约60.94亿元），到期日分别为2022年9月15日和9月21日。

来源：企业预警通

伴随着兑付日期越来越近，近日，合景泰富被评级机构下调多项评级。

7月21日，国际评级机构惠誉宣布，已将合景泰富的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC+”，高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC+”。

惠誉指出，在2022年剩余时间，合景泰富有102亿元的资本市场债务将到期，再融资风险变高，流动性紧张。

其中，102亿元债务包括18亿元在8月份转为可回售的在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及在2022年第四季度转为可回售的17亿元在岸债券和到期的8亿元在岸债券。

对此，合景泰富表示，一直以来公司融资渠道畅通，信用资质良好，从未发生债务逾期或展期，公司已于早前主动提出撤销惠誉信用评级。

同样被合景泰富申请撤销评级的机构还有标普。7月29日，标普报告称，将合景泰富集团控股有限公司的长期发行人信用评级由“B-”下调至“CCC”，并将其担保的美元票据长期发行评级由“CCC+”下调至“CCC-”。

“CCC”级意味着企业目前有可能违约，发债人须依赖良好的商业、金融或经济条件才有能力偿还债务。如果商业、金融、经济条件恶化，发债人可能会违约。

随后，标普表示，应合景泰富集团要求，已撤销了对该公司的发行人信用评级和债务发行评级，评级撤销前展望为“负面”。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，对于深陷资金流动性危机的房企而言，撤销评级或可在短期内规避因评级下调而触发债务交叉违约的风险。但不可否认的是，撤销评级之后，房企没有可评估的体现与衡量，融资难度加大，这样看来，此举或是暴雷房企的“断臂求生”之计。

知名地产分析师严跃进也表示，从融资方面和外部评价来看，评级下调对企业有较明显的负面影响，但企业撤销评级不是为了放弃融资。他介绍，当前评级机构评级有一定自由度，不同机构掌握信息不同，与企业沟通程度不同，都可能影响评级结果。在此基础上，合景泰富选择主动撤销评级，对企业品牌声誉管理来讲反而是有利的。

求助龙湖，断臂求生

面对即将到期的债务，合景泰富选择将手中一处优质资产转让。

7月27日晚，合景泰富发布公告称，已将鸿才国际有限公司（简称：鸿才国际）50%股权及股东贷款出售给嘉逊发展香港（控股）有限公司，后者为龙湖集团（0960.HK）的全资附属公司，现金代价为13亿港元。

鸿才国际成立于2017年5月，由合景泰富和龙湖集团共同成立，旗下主要资产是尚·珒溋项目。

截至2021年年底，依托尚·珒溋项目，鸿才国际已实现收入86.31亿港元，税后利润15.89亿港元（约13.69亿元）。同期，合景泰富的全年净利润约为24.21亿元，可见鸿才国际卓越的盈利能力。

中原地产信息显示，尚·珒溋位于中国香港九龙启德新区，首次出售时间为2019年，包括7栋住宅，667套房源。目前对外已售563宗，已租84宗。

来源：中原地产

在2022年4月的业绩会上，合景泰富曾对外披露，尚·珒溋项目今年的可售货值约为70亿港元。

从近期销售记录来看，2022年7月，尚·珒溋共有6宗成交记录，单价范围为2.6-4.04万港元/平方尺，单套总成交价在1700万-7800万港元之间，属于区域内的豪宅项目。

来源：中原地产数据

2022年上半年，在香港豪宅成交量整体下滑的情况下，尚·珒溋仍成为录得最多买卖登记的豪宅屋苑，录得总数30宗，总值7.59亿港元。

合景泰富介绍，目前尚·珒溋项目开发已全部完成，还有13.5万平方呎的可供出售面积。

如今在项目完售之前，合景泰富却选择了提前离场，而此次交易合景泰富将录得约4.9亿港元利润。

对于此次出售股权，合景泰富表示，出售事项将提高集团的资产周转率、降低负债比率，并为偿还债务及一般营运资金产生额外现金流入，从而有助集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

孔健岷能否靠“朋友圈”纾困？

合景泰富成立于1995年，创始人为孔健岷，目前由孔健岷、孔健楠、孔健涛三兄弟共同管理。

事实上，虽然此次合景泰富选择将资产转让给合作伙伴龙湖集团。但在公司的发展史中，龙湖集团并不是其唯一的同行者。

回看过往可以发现，不少业内大佬都曾出现在孔健岷的“朋友圈”中。

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