原报道 | C-REITs背后的资管新旧玩家
观点网 自6月下旬公募REITs扩容以来，国内再度掀起一阵资产证券化热潮，C-REITs（即中国房地产投资信托基金）亦成为资本市场聚焦的领域之一。
以保障性租赁住房为例，市场消息称，8月16-17日发售期间，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT发售首日即共计获得认购资金超过660亿元。8月18日最终发售结果公布，3只基金的网下投资者认购倍数分别达130.21倍、112.29倍及106.20倍，创下历史新高。
另一些新玩家踌躇满志准备入场：8月12日，南山控股旗下宝湾物流拟以4个物流园作为底层基础设施项目发行公募REITs；8月15日，东久新宜旗下“东久新经济REIT”获上交所受理，这被誉为首单民企作为原始权益人的REITs。
C-REITs逐渐扩大基础设施领域，令市场看到了发展机会。一方面它为经营性物业提供了退出渠道，颠覆了物业低效、流动性差的格局；另一方面，在吸引更多企业关注存量业务的同时，它亦引导更规范化的经营，最终激发存量活力。
在近期举行的2022博鳌房地产论坛上，“公募REITs将是颠覆性的变革”成为与会运营商、金融机构的重要共识，挖掘存量价值、打造REITs平台则已是公开秘密。
实际上，在尚未达到发行条件的Pre-REITs领域，一些企业已开始介入标的项目。包括购物中心、养老机构、长租公寓等暂未列入REITs范围的资产，也被认为有光明的未来。
保租房REITs受热捧
公募REITs扩容的重要节点发生在2021年6月29日，发改委发布“958号文”，明确将交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区类基础设施，以及新型基础设施、保障性租赁住房纳入试点。同时探索在水利设施、旅游基础设施领域开展试点。
与2020年发改委“586号文”相比，“958号文”将试点从京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角、海南自贸区等区域扩大到了全国各地区；行业范围方面，则新增能源、水利、旅游类基础设施，以及保障性租赁住房。
至今年5月25日，国务院提出，推动基础设施REITs健康发展，重点盘活保障性租赁住房等领域基础设施。两天后，证监会、发改委提出，保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环。
保障性租赁住房REITs也是6月22日至今，即第三批公募REITs的重要发行类别。
观点新媒体了解，近两个月以来，鹏华深圳能源REIT、国金中国铁建REIT已完成发行上市，它们分别属于能源、高速公路类基础设施REITs；而进入8月，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT及中金厦门安居REIT正式进入发售。
华泰证券在研报中表示，首批3只保障性租赁住房REITs从申报、受理到通过最长60天（红土深圳安居REIT），最短仅7天（华夏北京保障房REIT）。之所以可以快速推进，一方面得益于政策的支持，一方面主要由于保障性租赁住房建设的必要性。
从底层资产的情况看，上述3只REITs的保障性租赁住房均位于一二线城市，同时项目的公共属性强于商品属性，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，如深圳人才住房租金为同地段市场水平的60%左右。这使得项目租金涨幅有限，反过来也保证出租率处于较高水平。
由于保障性租赁住房获得政策倾斜，此类公募REITs亦具备一定的进入壁垒。红土深圳安居REIT提及，深圳存在公共住房用地资源稀缺、以及保人才住房专营机构资质的进入壁垒，具有专营资质的主体可以通过协议出让方式获取土地。
即便在投资扩募方面，这批REITs也拥有项目储备优势。其中，红土深圳安居REIT目前持有可扩募项目4个，预计投资规模53.6亿元，相当于本次发行REITs资产估值的4.6倍；华夏北京保障房REIT则明确，今后北京保障房中心将以符合条件的租赁住房类资产纳入本REITs平台。
据中信证券披露，8月8日以来，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT及中金厦门安居REIT公告基金份额认购倍数（剔除无效报价后网下发售份额倍数）分别高达133.03倍、113.37倍及108.96倍。
该机构认为，更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房REITs具备一定的抗周期属性，因此可将其定位为不动产权类REIT中的“保障性”资产。
另一个原因则或许与当下利率和信用环境有关。上海中城联盟投资管理董事、总裁应华表示，过往发行CMBS、ABN等工具存在收益率不够高的问题，因此开发商往往需补贴收益。如今市场出现波折，大家对收益率的要求已没有那么高，这时候推出REITs是非常适合的。
至8月17日，上述3只REITs均宣布公众投资者发售部分提前结束募集。市场消息称，受到投资者积极认购，这批REITs认购资金合计有望超过660亿元，相较之下它们对公募集资金合计仅4.46亿元。
排队中的玩家
8月18日，红土深圳安居REIT率先公布基金认购的结果。公告披露，本次拟向战投发售基金份额3亿份，向网下投资者发售1.40亿份，向公众投资者发售0.60亿份；认购价格为2.484元/份。
其中，本基金网下投资者有效认购申请确认比例为0.76801123%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为 0.39315760%。据此推算，网下投资者、公众投资者的认购倍数分别达130.21倍、254.35倍。
这同样是自2021年6月21日发行首批REITs以来，国内录得认购倍数最高的纪录。此前这一纪录的保持者是华夏中国交建REIT，后者公众投资者认购倍数约达119.50倍。
同日，中金厦门安居REIT披露，网下投资者配售比例为0.94159265%，公众投资者配售比例为0.69140886%，折合认购倍数分别为106.2倍、144.63倍；华夏北京保障房REIT的认购倍数则分别为112.29倍、157.38倍。
据观点新媒体统计，在3只保障性租赁住房REITs发布之前，国内已累计发行14只公募REITs，募集资金逾541亿元，底层资产主要包括园区、高速公路、仓储物流、生态环保及能源类基础设施。
认购角度观察，则不难发现，首批公募REITs共计发行9只，网下投资者申购比例、公众投资者申购的平均比例曾分别达14.94%、5.63%；第二批共3只，这两项认购指标平均比例分别降至2.38%、1.65%。认购比例呈下降趋势，反映市场的追捧程度逐渐提高。
数据来源：基金公告，观点指数整理
这种“打新”热潮也被解读为基础设施REITs良好的融资渠道，皆因公募REITs将传统债务、债权类融资拓展至权益类融资，优化负债表的同时，将流动性较低的资产转化为证券资产。
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