新环境下的投资风向将往哪里吹？

（2022.09.18）2022年对于地产行业而言是不平凡的，甚至有些许痛苦。传统的经营模式，思维方式甚至是存续根基面临着巨大的考验。新环境下，投资理念与资金策略又该如何转变呢？

融资负增长刺激投资方向的结构调整。进入下半年后，房企的公开市场融资额呈现小幅上升，但底层基础仍未牢固，行业风险尚未出清，部分企业流动性压力持续。

据观点指数统计，截止至9月15日，61家样本房企的债权融资金额为4080亿元，占总融资金额的比重为99.45%，同比下降45.3%；股权融资金额仅为22.6亿元，占总融资金额的比重为0.55%，同比下滑78.6%。同时，自2021年9月以来，个别大型房企的风险事件引发了房地产市场超预期与非理性的调整。随后由于融资链断裂，引起行业性的集中展期事件，何时能够挽回投资者的信任仍是未知数。

除此之外，销售萎靡令传统的投资策略更加审慎。具体来看，楼市市场的低迷情绪直接导致约60%的房企经营性现金流为负，这一影响在部分出险企业上更加严峻。据观点指数统计，2022年1-8月，前100房企的销售额均值不足500亿元，同比下降超过40%；合同销售额超过1000亿的房企仅存10家，较去年同期相比缩减一半。这意味着房企的投资策略必须即刻转变，资金的运用需更加审慎。房开部分的比例是否应该调整，多赛道策略是否该延续？成为企业管理者应该思索的问题。

尽管资本环境依旧严峻，但是政策与市场同样为新兴投资领域提供了途径。为了阻断一致性预期可能带来的系统性风险，有关部门与地方政府及时在供给端，优化预售资金监管、鼓励并购贷款和债券融资、给予优质房企增信工具、通过融资并购出险和困难房企优质项目等。其中，不良资产处置市场得到了国家、地方AMC和房企的重点关注。在此背景下，由政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金，通过“以少带多”的方式，聚焦于具体项目，起到盘活行业流动性的作用。

部分不良资产的估值错位为未来的收益提供可能性，但是如何合理规避风险，提升化解速度，恢复现金流，将是我们应该重点关注并思考的问题。从现状来看，处置机构的动作也愈发谨慎，传统的不良资产管理和特殊资产处置模式逐渐暴露出在实施阶段的瓶颈。如何多途径化解风险资产，以新思路拓宽不良资产处置渠道，将是关乎存续的问题。

除此之外，地产私募基金以及REITs市场也并不应该拘泥于过往的投资策略。随着房开板块的发展受限，两者的重心也应随之调整，不应再拘泥于“股+债”的业务模式。今年以来，物流园区、数据中心、高端服务式公寓，购物中心不断崛起，伴随着城市化的进程，投资方向也应有所器重。

11月3日，2022观点资本圆桌将延续以往的高度和专业，以“顺流逆流的投资”为主题，探讨地产金融机构该如何顺流破局，逆流找寻新的增长机会。同时会议将关注新环境下，资金的方向又会往哪里吹？

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