政策加码下的房企退地风波：宋都拿地太激进

此前闹得沸沸扬扬的宋都退地事件，近日再次掀起波澜。宋都股份将退地的具体原因公之于众，宝龙地产和祥生控股两家上市房企瞬间成为了事件主角。

退地风波再起

2021年5月上旬，杭州首场土地集中出让中，老牌浙系房企宋都股份以黑马姿态拍下5宗地块，总价45.84亿元。7月下旬，宋都突然宣布放弃5000万保证金，要退掉主城区运河新城一宗地块，总价17.83亿元。宋都给出的理由是，管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎做出的决策。

彼时，坊间猜测，宋都退地是由于合作方临时跳票，宋都资金不足，才无奈退地，甚至有消息称合作方是宝龙地产。但宝龙地产迅速予以否认。

8月10日，宋都就退地一事回复上交所，称退地是因联合开发伙伴取消合作所致，合作方除了此前猜测的宝龙地产外，祥生控股也卷入其中。

宝龙此前否认与宋都退地事件有关，并透露与宋都接触的是其他地块。宋都披露的细节也明确两家此前计划合作的是杭州天目医药港地块，并与宝龙方面签订合作备忘录。但最终宝龙方面放弃合作。

宋都表示，宝龙违反双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，

宋都起诉到法院，请求判决宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。目前，法院已正式受理该案件。

截至目前，宝龙并未就此事发布公告回应，仅回复媒体称，合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

分析人士称项目没落实 变卦不能赖祥生

导致宋都公开退地的合作方则是祥生。宋都称，5月7日，宋都竞得杭政储出【2021】8号地块后，随即与祥生达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发基本合作模式，50%：50%股权联合操盘开发。5月7日当晚，祥生相关人员到宋都现场洽谈合作，5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。5月13日，祥生方突然电话通知宋都，单方面表示不再参与本次合作。

祥生控股对此回应称，宋都竞得运河新城地块后，祥生及附属公司未与宋都及附属公司签署任何协议或文件。运河新城地块系由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5000万元预约申请保证金。

祥生董事局主席、董事长陈国祥在接受媒体采访时更是直言宋都“无理取闹”，并表示祥生从来没有答应过，也没有签过合同。陈国祥认为这是宋都的投资失误。

有行业分析人士对网易财经表示，退地一事确是宋都投资失误，现在很多房企的管理层合作意愿和拿地意愿很强，但到了董事会或者董事长层面，批不下来的情况很多，可能是祥生的董事长并没有批，项目没有落实，不能算祥生变卦。

无锡房地产业协会副会长张斌对网易财经表示，土地市场一般在拿地之前双方或多方约定的，并签署相关协议支付保证金的，共同承担相应责任，如果是由一方取得土地后再找合作方，相关责任、利益与风险由先期取得土地的那一方承担。

政策调控加码 宋都激进拿地压力大

有分析人士对网易财经表示，现在房地产行业调控政策愈加严格，很多房企拿地变得更加谨慎，这可能也是导致房企合作最终未达成的原因。

继去年的“三道红线”政策之后，房企又将被戴上新的紧箍咒。近日有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超过年度销售额的40%，包括收并购支出。

8月3日，中南建设的一则回复也侧面证实了该传闻。中南建设在投资者互动平台回应投资者提出的“网上传新增土储金额超过销售总额40%的房企将被暂停拿地，此事是否属实”时回应称，其实这并不是新消息。“去年住房城乡建设部和人民银行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则时，除了大家关注的“三道红线”以外，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标”，中南建设表示。

前述分析人士对网易财经表示，以前企业拿地的风险不大，很多企业在拿地前并没有谈合作，拿地后再找合作方，也并非难事。但现在很多情况发生了变化，三道红线，拿地不能超过当年销售额的40%，导致企业不能再贸然抢地了。宋都冒进拿地，现在退地也是正常。

2019年至2020年，宋都的全口径销售额为186.3亿元、207亿元。2021年上半年，宋都股份的销售额为108.9亿元。按照上述购地金额不超销售金额40%的指标，宋都一口气花掉45.84亿拿地，地价与销售金额比达42%，确实为下半年的销售和投资带来不少压力。

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