赵锦权与观点对话：我眼中的内地、香港与戴德梁行
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 香港楼市供不应求已是老生常谈，虽然近年港府除增加土地供应外，亦有推出不少折衷方法应对港人的住屋需求，惟楼价仍然高居不下，令一直备受争议的郊区发展成为重要议题。
对此，戴德梁行大中华区行政总裁、环球董事赵锦权认为，不论社区发展还是公司管理，重点在于平衡及变通。
即使面对经济下行及疫情等冲击，香港楼市仍然平稳，近期更开始进入上升轨道。香港楼价屹立不倒，追本溯源，还是供应不足所致。
从事地产行业多年的赵锦权指， 在可见的将来，港府供应或仍然未能追上市场需求，令楼价难出现明显下跌。除非政府下定决心与一些既得利益者，包括房地产商沟通协商，做好各方面平衡，稳定短、中、长期的供应。
香港的问题
香港楼价高企成因始于2002年，政府介入“利伯维尔场”托市，推出措施阻止楼市下行，包括停止主动卖地，改由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，即香港俗称的“勾地机制”，令土地供应权落入地产商手中，造成私楼供应大幅萎缩，至2013年勾地机制才正式取消。
加上当年大幅减缩公屋供应，令轮候公屋时间不断延长，最后造成今天的局面。
“最可怕的是停止卖地同时停止规划，没有长远的土地规划发展，令整个供应链断掉。” 赵锦权直指：“这么多年缺乏规划，到需要发展时便发现囊中羞涩。因为不是所有地都是熟地，如果是生地，便需要基建、配套设施，这块地才能用得上。现在可以看到政府就算划出来的地，都是很小的一块，没有太多大型土地。”
“政府规划应该做得更长远及更深入。”
为解决问题，本届特区政府希望大规模增加土地供应，早于2018年度施政报告中提出的大屿山发展计划，“明日大屿”将是未来二三十年香港的长远发展愿景，计划在交椅洲和喜灵洲附近分阶段填海兴建人工岛，填海面积达1700公顷。但计划遭到环保团体反对，认为填海工程将对香港大自然造成不可逆转的破坏。
赵锦权认为，有时候环保与发展存在冲突，当中要取得平衡，例如在大型发展当中，采用一些方法减少对环境的伤害，而且有影响的计划只能做一次。
他又指，非常支持环保，但并不代表为了环保而放弃市民的居住环境及质素。如果以环保作为挡箭牌，令市民居住面积只有一个车位大小的地方，这并不合理。
“现在香港已经发展的土地只有24%，只要拿出千分之一的郊野公园地来发展，已经可以增加不少供应。加上新界仍然有1000公顷农地在发展商手上，还有300多公顷新界棕地仍然没有发展，建议政府应该把整个新界重新规划。”
2021/22年度，香港计划提供15幅住宅用地，仅提供6000伙，占全年预计提供住宅16530伙的36%。
其中，3项港铁项目提供4050伙、6项市建局项目提供3170伙，另外有1210伙须修定地契的私人重建项目以及2100伙毋须修定的私人重建项目。
相信这是自2010年度主动卖地后，官地数目最少的一个年度。香港发展局局长黄伟纶当时直言，未来或要倚靠市建局市区重建工程。可见官地买少见少，而明日大屿如可实行，亦不是一时三刻可以提供土地发展，中期供应令人忧虑。
赵锦权称，港府与其发展过渡性房屋，不如直接利用该些地皮发展长期性房屋，解决中短期供应问题。
“我认为只能解决很少部分，实际问题仍然没有从根本上解决。若3年至5年后，政府仍没有新增供应，为何现在不直接发展长期性房屋，让大家直接住进去呢？”
也许这个地皮未来有别的规划、用途，所以不能建长期的住宅。但是如果政府没办法找到一些土地来建设公共房屋，等明日大屿建设出来，亦是十多年之后的事情，这其实并不是一个很好的办法。
赵锦权重提自己数年前的建议，指政府可选择在龙鼓滩填海增加土地供应, 将新填海区作工业用途, 便能释出新界棕地。若扩大龙鼓滩填海规模, 更可将货柜码头迁移到该区，令原用于放置集装箱等相关用途的地皮可以释放。
但他强调，香港土地供应问题，港府必须作出非常大的决心才能有所改变。
内地的改变
港府亦鼓励港人到内地置业，大湾区城市对港澳台人士购置物业亦较宽松，虽然仍须遵照有关限购政策，每家庭只可购置一伙，不过毋须缴纳社保或个人所得税。但赵锦权认为，如果以中港两地往返工作的市民来说，除非在深圳买房，否则其他城市都不太可行，因为交通成本太高。
惟目前深圳的房价亦不便宜，并非一般的香港人可以承受，如果买15-20万元一平米的房子，那不如在香港买。
他同时提到，内地房地产市场在新出台政策下，小型房地产开发商的生存空间收窄，目前有些内地发展商因为资金问题而被淘汰或收购，令并购机会增加，这种走势有好处，行业要逐步整合，汰弱留强，这样才能比较健康的发展。
赵锦权于内地多年，见证不同城市的变迁，令其印象深刻。
“当时跟现在已经相差很远。1980年时真的是很穷，我上大学时，学校安排我们去深圳参观当时的规划，还是什么都没有，可是到今天，改变非常大。看到国家不断地改变，以前深圳落后于香港，现在深圳比香港更先进。我们每一次去内地不同的城市，也看到他们不断改变，但香港这边却没有改变。”
赵锦权说，香港的确是一个成熟市场，但同时亦变得一成不变、保守。相反可以看到内地不断出台一些新的方案，每一次改变亦反映政府的思维，不断地向前走。
而他将这种信念套用到戴德梁行发展方针上，认为作为服务商，发展方向应该跟随客户的需求而转移。
近年物流地产及数据中心兴起，为了贴近市场动态，公司不同行业均设有讯息平台，分享市场动态，令不同国家之间的员工可以了解不同地方的市场发展。
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