中国金茂12亿投资中国宏泰，存易主风险、“二代”接班生变？
河北廊坊堪称产业地产的福地，不但走出了产业新城运营商华夏幸福，还有产业市镇运营商中国宏泰。三年前，华夏幸福引入平安资管138亿元战略投资，引起业界震动；如今，中国宏泰牵手金茂，同样引发业内关注。
撰文/ 娄梓岳
编辑/ 卢泳志
2021年，地产界的“引战”大戏不断上演。
近日，一家低调神秘的环京房企——中国宏泰（中国宏泰产业市镇发展有限公司，下称：中国宏泰），以转让公司29.9%的股份为代价，引入中国金茂14.81亿港元（约12.32亿元人民币）战略投资。从双方公告来看，在交易完成后，中国宏泰（股票代码：6166.HK）董事局主席王建军和妻子赵颖，所持股份将减至约7.28亿股，占已发行股份的44.08%，仍为公司最大股东；中国金茂（股票代码：0817.HK）持股约4.94亿股，将成为第二大股东。
值得注意的是，金茂当天还与中国宏泰签下了可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰约1.23亿美元（约7.95亿元人民币）可换股债券。如果这些债券全都转换为股票，金茂持股比例将升至41.1%，将会取代王氏家族成为控股股东。
对于此次“引战”行动，中国宏泰内部人士向风云地产界称，这是一次互利共赢的强强联合，“后续企业的运营和发展，将会按照双方已签署的法定协议稳妥推进，以最优化上市公司和全体股东利益为标准来考量并决策”。
宏泰“引战”金茂缓解偿债压力
中国宏泰，1995年创于廊坊，是一家致力于区域综合开发、产业构建及区域运营的产业市镇综合发展商，目前拥有8个产业园区运营项目，主要位于河北廊坊市、石家庄，以及湖北武汉、鄂州。
与同样起家廊坊、运营产业新城的华夏幸福相比，中国宏泰规模很小，行事也相当低调。他们早在十多年前就开始与央企、国企进行战略合作，这次引金茂作为战略投资者入股，被认为是一次强强联合的双赢交易。
图片来源：中国宏泰官网
金茂是央企中国中化控股旗下城市运营领域的平台企业，去年合约销售2311亿元，稳居房企TOP20强之列。从年报看，金茂去年营收600.5亿元，同比增长38.5%；实现归母净利润38.81亿元，同比减少39.8%。这一增一减，表明金茂在规模扩张的同时，盈利能力下降，究其原因主要是前几年高价拿地，如今项目进入结算周期，导致盈利指标下降。
对金茂来说，通过这次战略投资，金茂有望收购多个城市运营项目，低价获取土地资源，并且改善公司的盈利指标。
中国宏泰主要从事产业市镇的土地开发及运营。金茂入股以后，可以借助宏泰已有的产业布局和资源，在产业园区和项目拓展上开展多层次业务合作。这次双方抢在6月30日前发布合作公告，业内人士认为，显然是对金茂的重大利好，并且会对金茂的2021下半年经营业绩产生积极影响。
图片来源：中国金茂官网
对宏泰来说，这次引入金茂战略投资，不但可以享受央企的政策红利，还有利于提高公司经营水平，改善流动性状况。
宏泰经营以稳健为主，资产负债率长期保持在60%左右。据财报，截至2020年末，公司总资产约147.71亿元，负债总额85.23亿元，资产负债率为57.7%。在其85.23亿元负债中，银行及其他借款总额47.07亿元，其中一年内到期的有息借款22.23亿元，而公司拥有现金及现金等价物6.46亿元。据此计算，现金短债比仅0.29，如果以房企融资监管的“三道红线”来衡量，至少碰触了一道红线。
图片来源：中国宏泰年报
从债务情况来看，中国宏泰今年偿债压力不小，这也被外界视为其引入金茂战略投资的主要动机和原因。据中国宏泰6月28日公告披露，公司发行1.23亿美元（约7.95亿元人民币）可换股债券，所得款项将用于偿还现有债务、为现有债务再融资、履行投资项目的现有资本承担、分派股息及一般营运资金。国际评级机构标普认为，这将有助于覆盖中国宏泰2022年1月到期的9600万美元可转债和担保债券。
6月28日当天，宏泰如期全部偿付了2021年到期的1.8 亿美元优先票据。其内部人士否认公司存在偿债压力，并向风云地产界声称，宏泰早已由房地产转型产业地产，不能算是传统意义上的房企，银行也没有把宏泰归入房企名单，所以根本不存在碰触红线的问题。
中国宏泰或面临易主风险
中国宏泰与金茂的合作，虽然是双赢局面，但不可否认，此番操作也存在控股权易主的可能性。
图片来源：中国宏泰官网
宏泰的创始人王建军，今年58岁。他1963年出生于廊坊一个普通农家，孩提时代的梦想是当记者。1984年，王建军如愿进入《河北工人报》，开始了十年记者生涯，期间得到的最大启发是：要想获得成功，就要老老实实做人，扎扎实实做事。
1993年，在九二南巡引发的创业大潮中，王建军怀揣仅有的2万元奔赴海南；1995年回到廊坊，创立中国宏泰，开始涉入房地产开发。其后十年间，宏泰先后开发建设了新华南、康乐花园、宏泰花园、蓝水湾等优质小区，成为本地知名的品牌开发商。
>相关《中国金茂12亿投资中国宏泰，存易主风险、“二代”接班生变？》内容：
1、 神舟十三号第二次出舱成功！翟志刚创下中国航天员新纪录
理财鱼小提示：神舟十三号第二次出舱成功！翟志刚创下中国航天员新纪录 神舟十三号第二次出舱成功！翟志刚创下中国航天员新纪录 图 源丨人民日报 据中国载人航天工程办公室消息，北京时间2021年12月26日18时44分，神舟十三号航天员叶光富成功打开天和核心舱节点...【继续阅读】
2、 以数字技术赋能绿色发展 天味食品斩获“2021中国上市公司口碑榜”两项大奖
理财鱼小提示：以数字技术赋能绿色发展 天味食品斩获“2021中国上市公司口碑榜”两项大奖 12月20日，由每日经济新闻主办的2021第十届中国上市公司高峰论坛周拉开序幕，论坛周以“科技创新 绿色发展”为主题。12月24日，由每日经济新闻主办的2021中国上市公司品牌...【继续阅读】
3、 从仿制到创新 中国药企谋划转型升级
2015年被称为是中国药物创新的元年。当年7月22日，原国家食药监总局下发通知，要求申请人自查数据，数据不真实、不完整的自行撤回，否则将在三年内不再受理申请。最终，1622个自查申请中超过80%的申报材料企业主动撤回。至此，行业重塑行动开启。 自722风...【继续阅读】