房屋“使用权”起风波 北京合美国际住户遭遇第三方要求“腾退”

“本来是安心入住的小区，从2020年9月份开始，一个第三方公司的到来打破了原有的平静。”近日，多位北京朝阳区合美国际小区住户向新京报记者反映称，其“购买”多年的房子被第三方公司通知腾退，“整个小区目前处于被第三方公司及相关物业公司违法入驻管理的状态。”

针对上述住户所反映的情况，合美国际小区开发商北京市通建合美投资管理有限公司（简称“通建合美公司”）相关负责人称，项目现在被第三方公司“非法侵占”，该公司也一直在寻求各种途径挽回损失。该小区所在地的朝阳区三间房乡党委相关负责人回应称，“确实有这么回事，相关专业工作人员正在处理解决当中。”

新京报记者调查发现，与一般的购房交易不同的是，合美国际小区上述住户所购买的并非房子的完整产权，而是“长期使用权”。该事件的问题焦点在于，对于住户来说，其所购买的房子“长期使用权”究竟是什么性质，又是否受到法律保护？而被该项目开发商所称“非法侵占”小区的第三方公司，为何会突然“闯入”小区，又是否有权要求住户腾退？

“购买”使用权房入住后，突遭“腾退”通知

据合美国际小区住户沈鹏（化名）介绍，2014年4月，自己看到开发商通建合美公司等相关机构的宣传后，就以40多万元的总价款“购买”了位于通惠河边的合美国际小区一套约60平方米的房子，随后不久就收房入住了。

据媒体报道，在2010(第七届)中国商业地产行业年会中，北京市朝阳区重点发展的文化创意产业项目“运河·新时尚”摘得中国最具创新商业地产项目奖。该项目是由北京市朝阳区政府策划，三间房乡政府主办，通建合美公司投资兴建，属于通惠河文化创意产业规划区的配套商业综合项目，该项目总建筑面积18万平方米，分两期开发。整个项目由“运河·新时尚酒吧街”、“运河·新时尚—汇通时尚购物中心”和“汇通滨水动漫城”三部分构建而成。

对此，该小区住户沈鹏向记者介绍，“上述媒体报道项目中的汇通滨水动漫城就是现在的合美国际小区。当时，一些宣传材料都能显示出小区可以居住，比如，宣传材料中显示有生活、床等信息。虽然我购买房子为了居住，但合同显示房子是工作室性质。”初步了解，合美国际小区约860家住户，基本都是签订的这种“以租代售”协议。

住户称，在汇通滨水动漫城曾经的宣传中，包括生活、创业等信息。 受访者供图

对于沈鹏关于所述“滨水动漫城即为合美国际小区”的说法，该项目开发商通建合美公司相关负责人表示认同。此外，购房人所提供的房子地址、协议、小区照片显示的“合美国际”字样，也印证了沈鹏的说法。

根据沈鹏向记者提供的材料显示，其与甲方北京美合慧通投资有限公司（简称“美合慧通公司”，为通建合美公司的旗下企业）曾在2014年4月份签订过一份《汇通滨水动漫城房屋使用权协议书》（以下简称“《协议书》”），这份协议显示，甲方将一套约50平方米房子的“长期使用权”转让给沈鹏，房屋用途为工作室用房，按建筑面积计算，该房单价约为每平方米7900元。《协议书》显示，沈鹏已经向甲方支付42万余元的全款，甲方应当将符合《协议书》约定的汇通滨水动漫城房屋验收后交付于沈鹏。

但是，《协议书》并未明确“长期使用权”到底是多长时间。不过，通建合美方面相关负责人表示，针对与沈鹏等住户签订的协议，基本可以理解为永久使用权转让协议，由于当时没有独立的产权证，所以就以这种方式转让给业主，如果日后能办下小房本，将直接给这部分业主办理产权证。

沈鹏已经向美合慧通公司支付42万余元的全款，购买了该项目一套房子的“长期使用权”。 受访者供图

“由于购买合同显示有使用权转让的字样，所以很多居民们一直向开发商及相关政府单位追问小区的产权问题，但并未得到明确解决方案。”沈鹏告诉记者。

然而，在沈鹏与邻居们入住几年后，2020年9月开始，一家第三方公司的出现打破了这个小区原有的平静。“我们被瀚峰资本投资（北京）有限责任公司（简称“瀚峰投资公司”）通知，合美国际小区使用权已经变成他们的了。”沈鹏向记者介绍，“在此期间，瀚峰投资公司进驻了合美国际小区，通过短信、电话等方式要求住户变更原始交易合同（更改为租赁性质合同，将使用权等原始主体变为瀚峰投资公司），同时约定房屋使用权也归属于瀚峰投资公司。该公司还向部分住户发出了腾退通知，并做出了停水、停电等行为。此举，遭到部分住户的坚决反对。”

第三方公司是“谁”，为何要求住户腾退？

据沈鹏提供的瀚峰投资公司所发出的腾退通知显示，瀚峰投资公司依据与三间房乡东柳村经济合作社及通建合美公司的相关协议，取得了汇通滨水动漫城A、B、C座的使用权、管理权、收益权；该公司与沈鹏签订的《北京市朝阳区三间房乡汇通滨水动漫城房屋交易合同（转移登记版）》已经到期，通知沈鹏等住户限期搬离——若在2020年9月8日前未将占用该公司的房屋清空并腾退，将要求补齐该房屋在使用中的一些相关费用，并且不排除通过诉讼或强行对该房屋清空并收回。

而沈鹏等住户向记者表示，他们从未与瀚峰投资公司签订过上述房屋交易合同，也一直拒绝腾退房屋。

根据瀚峰投资公司发布的通知，沈鹏等人被要求限期腾退。 受访者供图

更令住户们不解的是，合美国际小区本是通建合美公司开发建设的项目，住户们是与通建合美公司签订的相关合同，怎么就被第三方公司瀚峰投资公司通知腾退了呢？

8月10日，记者带着该小区部分住户的上述问题与通建合美方面取得了联系，一位负责人回应称，在上述纠纷中，通建合美公司和住户都是受害方。主要因为，该项目与瀚峰投资、三间房乡政府、三间房乡东柳村经济合作社之间存在一个转让关系，虽然签订了相关转让协议，但作为受让方的瀚峰投资非但始终未出资，更是组织数人直接冲进项目，还“霸占”了整个项目产业。

对此，通建合美方面第一时间报警，并一直向相关部门进行举报和求助。“目前，瀚峰投资相关负责人已在国外，在现场的工作人员公开身份为物业管理工作人员等，公司名为金玉盛原物业有限公司（简称“金玉盛原物业”）。”这名负责人介绍说，“2021年1月份，警方对此事以寻衅滋事罪立案，但至今没有明显进展。”

上述负责人进一步介绍，通建合美与瀚峰投资签订了管理权等转让协议时约定，所转让的管理权等区域不包括上述住户所在的合美国际小区，转让目的是，瀚峰投资代通建合美向乡政府方面偿还租金。此外，通建合美从东柳村租了一部分地建项目，东柳村经济合作社代表东柳村向通建合美收土地租金，三方协议约定这个租金由瀚峰投资代支付。同理，瀚峰投资未支付，却拿着协议来收房。

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