房屋“使用权”起风波 北京合美国际住户遭遇第三方要求“腾退”(2)
据通建合美方面提供的一份三方转让协议显示，通建合美转让给瀚峰投资标的物的债券、债务，标的物是“运河新时尚商业文化广场”地上二层的201号、202号以及地上三层的301号，面积共12343平方米。而“运河新时尚商业文化广场”就是上文中的“运河·新时尚—汇通时尚购物中心”。
新京报记者通过天眼查获悉，瀚峰投资公司于2014年6月10日成立，注册资本1000万元，经营范围包括项目投资、投资管理等。为了进一步核实情况，8月10日，记者多次通过拨打天眼查平台上所显示的瀚峰投资公司多部联系电话，但对方一直称“打错了”。
沈鹏等多位住户也告诉记者，目前，瀚峰投资公司已经不再公开出面“干扰”小区住户，现在由金玉盛原物业在小区进行所谓的“物业管理”，包括原有停车位等公共资源的使用收费都归这个物业公司管理，而令人不能接受的是，金玉盛原物业根本就没有在政府相关部门进行备案。
根据合美国际小区上述居民提供的证明材料显示，部分居民曾向朝阳区三间房乡人民政府申请公开“金玉盛原物业入驻合美国际小区的合法手续”，2020年12月1日，三间房乡人民政府回复称，该物业公司未到三间房乡机关备案，该机关未获取相关信息。
三间房乡政府回复称，金玉盛原物业未在该机关备案。 受访者供图
8月10日当天，新京报记者以合美国际小区住户身份联系到了金玉盛原物业，一名工作人员称，“业主因为限水、限电报警，那是业主的事，我们没有限水、限电。”当记者问及开发商通建合美公司与小区的管理关系、小区现在的管理权限等问题时，这名工作人员称，“这种事你问我们就行，不用问通建合美。如果问得太深，就去问（政府）有关部门。”但他并未向记者透露相关具体信息。
天眼查信息显示，金玉盛原物业成立于2018年3月16日，目前是存续状态，未显示与瀚峰投资有相关股权关联。不过，对于瀚峰投资公司和金玉盛原物业的协作关系，部分住户向新京报记者提供了视频予以证明。该视频显示，有住户正在与金玉盛原物业办理瀚峰投资公司所提出的合同变更事宜。
三间房乡东柳村：腾退的事不成立
在此事件中，有几个关键点是，通建合美公司的这两次动作——其一，签订协议把小区房子的“长期使用权”转让给了住户们；其二，与三间房乡政府及东柳村经济合作社一起，签订协议将相关项目权益转让给瀚峰投资公司。而另一方面，瀚峰投资公司是否向通建合美公司等三方支付了资金，为何会对住户们发出腾退通知，金玉盛原物业又为何未备案入驻小区？
对于这一系列问题，新京报记者通过多方联系，试图找到瀚峰投资公司和金玉盛原物业相关负责人，但最终未果。
有业内人士指出，即使通建合美公司涉嫌二次转让，但如果瀚峰投资公司一方未支付相关转让款项，那么他们所签订的合同，一般会因“履行不能或未履行”而失效，具体需要由司法部门来进行认定。
然而，尽管通建合美公司和瀚峰投资公司的纠纷未明，但受影响最大的无疑是购买了房子“长期使用权”，又被通知腾退的住户们，他们未来将何去何从？
8月10日，新京报记者与三间房乡东柳村一名贾姓书记联系，听过记者对上述事情的大概介绍及问题以后，该名贾姓书记称“这个通知腾退的事不成立。”随即挂断了电话。
当天，记者联系到了三间房乡党委原相关负责人，得到回复为，“我在任的时候，确实有这么回事（小区住户被要求腾退等事宜），但不了解目前进展。”随后，记者又联系到了三间房乡党委现任相关负责人，该负责人表示，“上述问题基本存在，部分居民也确实反映过此事。针对此事，目前，我们专业部门正在处理当中。”
8月10日、11日，记者又就此事多次与三间房乡政府方面取得联系，但是工作人员皆表示负责人不在，不能进行回复。
律师：“购买”使用权或形成租赁关系
北京市京师律师事务所林玉键律师表示，上述事情主要是两个焦点，其一，能否形成房屋买卖关系？其二，如果是租赁关系，民法典规定“买卖不破租赁”。
林玉键律师称，根据上述相关业主所提供的证据，如果双方能形成买卖关系，更有利于已经入住的相关住户。但是，根据协议里的“使用权”内容来看，该协议可能形成的是一种租赁关系，《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，如果租赁合同生效之前，租赁房屋不存在查封、没收、征收、质押等情况的，后形成的买卖合同（产权转移）不影响租赁关系，租户可以继续正常居住。
林玉键律师进一步表示，租赁合同具有非永续性，《民法典》规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。也就是说，超过二十年租期的租赁合同是无效的，而对于后续合同的签订，还要结合具体案例来判断是否属于必须续签或双向选择的情况。
业内人士指出，从通建合美公司与住户们签订的《协议书》来看，其约定的是“长期使用权”，那么有效期应为二十年，目前无疑仍在有效期内。
此外，针对物业管理问题，林玉键律师认为，一般情况下，物业公司进驻服务项目的形式先是前期物业模式，即在没有物管会、业主大会等决议的情况下，由开发商引进物业管理公司。后期，物管会、业主大会等方面可以根据民主决议选择聘用新的物业管理公司，但无论通过哪种形式，物业服务公司都应该向当地主管部门进行备案等。如果相关物业公司未通过合法程序入驻，则涉嫌违法操作。
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